법인과 부동산 계약실무

문의 : 법인이 지정한 소속직원의 임대차 대항력에 대하여

주택임대차계약 시 법인이 지정한 소속직원의 전입신고 및 확정일자로 대항력 발생하는 걸로 알고 있습니다.

 

1) 법인대표도 직원으로 볼 수 있는지요?

2) 계약서 특약사항에 법인이 지정한 소속직원의 성명·주민번호·주소를 기입하면 되는지요?

 

 

답변 : 중소기업 대표는 보호대상이 아니라고 보임

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

주택임대차보호법 제3조 제3항과 같이 중소기업의 직원이 거주할 목적으로 중소기업이 임차하는 경우 그 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 확정일자까지 받은 때에는 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 

 

그렇지만 중소기업의 임원 특히 대표는 중소기업의 직원이 아니므로  위법에 의한 보호를 받을 수 없다고 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

문의 : 중소기업 법인인 임차인도 최단 존속기간 2년을 주장할 수 있는지요?

개정된 주택임대차보호법에는 중소기업에 해당하는 법인이 그 소속 직원의 주거용으로 임차를 한 후 그 소속 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마치고 확정일자를 받았을 때에는 그 익일부터 대항력 및 우선변제권이 있다고 합니다.

 

중소기업 법인인 임차인과 임대차기간을 1년으로 체결한 경우 임차인은 최단 존속기간 2년과 법정갱신을 주장할 수 있는지요?

 

 

답변 : 중소법인도 2년의 임차기간을 주장할 수 있음

주택임대차보호법 제3조 제3항에서 이를 인정하고 있고, 주택임대차보호법 제4조에서는 '① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.'라고 규정하여 중소법인에도 그 제한을 두고 있지 아니하므로 2년의 임차기간과 묵시적 갱신을 주장할 수 있다고 봅니다.

 

그리고 법정갱신이라고 기재하고 있으나,

 

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

라는 묵시적갱신을 의미하는 것으로 해석해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

문의 : 임차인 2인 공동명의자의 전입 및 확정일자에 관해 문의 드립니다.

2016. 02.26일 아파트 임대차 계약 (보증금 2억3000만원)을 체결함에 있어

임차인의 회사에서 지원되는 보증금이 있어 회사에서 1억8000만원, 공동임차인(실제거주 직원)이 5000만원을 부담하여 2인 임차인 공동명의로 임대차 계약을 체결하고 그 지분 금액을 계약서에 표기하였습니다.

 

이에 회사는 회사부담금 1억8000만원에 대한 전세권설정을 하고 공동명의자 직원은 실제 입주하고 전입 및 확정 일자를 하였다면  공동명의자인 직원은 대항력이 있는 건지 궁금합니다.

 

 

답변 : 직원이 보호를 받을 것으로 보임

위 계약은 임대차과 전세권이 동시에 이루어진 것입니다. 임대차계약과 관련하여 주택임대차보호법 제3조 제3항은 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여도 효력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 라고 규정하고 있으므로 중소기업에 해당하는 법인이라면 완전히 법인 명의로만 임대차 계약을 체결하는 것이 유리하다고 보이나, 이 사례는 이 조항의 취지대로 한 것이므로 직원이 실제로 입주한 후 전입신고까지 마쳤다면 보호를 받을 것으로 보입니다.

 

다음으로 전세권 관련하여 1억8000만원만 설정했다고 하는데, 이왕이면 2억3000만원을 다 설정했다면 임차인도 이 전세권에 의하여 보호를 받았을 것인데, 전세금이 회사 관련된 것만 설정한 것이어서 직원은 보호를 받을 수 없습니다.

*법인은 여러 가지 사업을 하기 때문에 포괄양도양수가 안 되는 것입니다.

1. 아파트상가는 집합건물입니다. 따라서 부동산매매계약서 등 아무거나 사용해도 됩니다. 권리금계약도 시중에서 사용하는 계약서 중 아무거나 사용해도 됩니다.

2. 취득세는 부동산 취득에 대해서 내기 때문에 권리금부분은 해당되지 않습니다.

3. 부동산 가격, 권리금 등을 정하신 후 부동산가액으로 부동산매매계약서를 작성하시면 됩니다.

 

경매로 취득 후 계속공실 상태라면 매도인 임대사업도 하지 않은 것 아닌가요?

혹시 임대사업자등록을 하셨다면 폐업하시고요.

포괄양수도 안 되며 건물 분 부가세도 없습니다.

포괄양수도란 사업의 포괄적인 양도양수를 말합니다.

하지도 않고 있는 사업의 양도양수는 없습니다.

 

경매로 취득한 건물은 법으로 부가가치세 환급이 안 되도록 되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 조기 환급을 받은 사실이 없기 때문에 매도인은 부동산 처분시 환입할 부분은 없게 됩니다. 매도인이 임대사업자로 등록을 했다면 폐업을 하고 일반부동산 매매로 하시면 부가가치세와는 아무런 문제없습니다.

 

임대사업을 하지 않고 있거나(공실 또는 자가 사용 등) 임대사업을 하다 폐업 하였을 때는 건물 분 부가세는 없이 거래됩니다. 하지만 임차인이 있는 상태. 즉 임대사업 중이라면 사업의 포괄양수도 혹은 일반적인 거래로 부가세 발생합니다.

 

부가세 문제는 최초취득당시 부가세 환급 받았던 원인으로부터 발생하는 것입니다.

임대사업을 한다하여 환급 하여 주었던 것입니다.

잔존재화 가치에 대해 검색해 살펴보시면 이해가 쉬울듯합니다

 

매도인이 법인이면 포괄양수도 안된다고 보시면 됩니다.

포괄은 말 그대로 매도인의 모든 사업을 포괄양수도 받는 것인데 그런 경우는 없다고 봐야겠죠?

따라서 해당부동산은 일반적 매매방식에 따라 거래해야 합니다.

 

법인이 해당 부동산에 임대사업자등록을 하고 사업을 영위하고 있다면 건물분에 대한 부가가치세를 세금계산서 발행하고 부가세를 받아서 납부하며 매수인은 그 세금계산서로 사업자등록과 함께 그 세금계산서로 환급신청하면 됩니다. 단지 위 댓글에서 말씀드렸던 것처럼 해당부동산이 현재공실이라면 법인은 해당부동산에 대한 임대사업자등록을 폐업하고 거래를 한다면 거래에 대한 부가가치세는 없이 거래가능하다는 말씀입니다.

 

다시 말씀드리지만 만약 포괄로 진행한다면 법인의 모든 사업 그리고 세금 등등 모든 것을 포괄적으로 양수 받겠다는 의미인데 그것은 해당부동산에 하나의 임대사업을 하기위한 개인에게는 안 되는 것이겠지요? 그래서 매도인이 법인일 경우 포괄양수도 안 된다는 것이고 거꾸로 매도인은 개인이고, 매수인이 법인일 경우에는 법인 사업자등록증에 임대업을 추가해서 포괄은 가능하겠지요?

포괄양수도 계약은 부가가치세의 일시적인 부담으로 인해 많이 이루어지고 있는 방식이기는 하나 본래 부가가치세 납부하고 차후 환급받고 하는 방식 즉 정상적인 거래방식이 가장 안전합니다. 이유는 포괄양수도의 위험 등에 대해 직접 찾아보시는 것도 공부하는데 도움이 될듯합니다. 광범위 하니

 

계약은 진행해야 하겠고 조금 미심쩍고 그럴 때 상가부동산 거래시 특약의 팁으로는 [본 계약은 사업의 포괄양수도로 진행하기로 한다. 단. 포괄양수도가 진행되지 않을 때에는 건물 분 부가가치세는 매수인인 별도로 지불하기로 한다."]라는 문구를 기재하시면 중개사는 이로 부터 자유로울 수 있겠지요?

 

과세사업자가 과·면세 겸업사업자에게 포괄양도 한 경우

[문서번호] 조심2012구0521(2012.11.01)

 

[제 목]

과세사업자가 과·면세 겸업사업자에게 포괄양도 한 경우, 부가세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양수도 해당하지 아니함

 

[요 지]

과세사업자가 과ㆍ면세 겸영사업자에게 사업을 양도한 경우는 부가세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양수도 해당하지 아니함

 

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자인 OOO와 공동으로 2008.4.7.부터 부동산 임대업을 영위하던 OOO 외 1필지 및 위 지상 건물(지하 2층 지상 10층, OOO, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.8.9. OOO(상호금융업과 부동산임대업을 영위하는 과세․면세 겸업사업자로, 이하 “청구외법인”이라 한다)에게 OOO(토지 OOO, 건물 OOO)에 양도하였으며, 매매계약과 동시에 위 부동산임대업을 포괄적으로 양도한다는 내용의 양도․양수계약을 체결하여, 쟁점부동산의 양도가「부가가치세법」제6조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조 제2항에서 규정한 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당한다고 판단하여 부가가치세 신고를 하지 아니하였다.

 

나. 서울지방국세청 감사관실이 처분청에 대한 종합감사결과, 청구인이 쟁점 부동산을 과세․면세겸업사업자인 청구외법인에게 양도한 것은 사업의 양도에 해당하지 아니한다는 감사결과를 통보하였으며, 처분청은 2011.12.13. 청구인에게 2010년 제2기 부가가치세 OOO을 경정․고지하였다.

 

매도자는 공동 부동산임대사업자인데 매수인이 과세와 면세 겸업사업자로 되어 있어서 포괄양도양수로 보지 않았네요? 좋은 정보 감사합니다. 아마도 매수인의 면세사업자의 지위 때문에 그런 것 같다는 생각입니다.

 

 

[질문]

제가 아는 것은 오피스텔의 경우 1년에 10%씩 감가상각비 하여 10년이 지나서 매매 했을 경우에 부가가치세가 발생 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 상가나 건물도 10년이 넘은 물건을 매매 했을 경우 포괄양수도(사업자)와 관계없이 부가세가 면제되는지요?

 

아니면 매매시 재화의 공급으로 보아 부가세가 부가되는지요?

 

[답변]

1. 우선 부동산의 매매와 관련하여서는 매도자가 사업자 여부인지를 확인하여야 합니다.

사업자(일반사업자 또는 간이사업자)가 아닌 경우에는 부가가치세를 징수하여 납부하여야 할 납부의무자에 해당되지 않기 때문입니다. 그러므로 개인 간 거래시에는 부가가치세 징수납부문제가 발생하지 않습니다.

 

※ 부가가치세의 납세의무자는 국내에서 영리목적에 관계없이 독립적으로 사업을 하는 자로써 개인(일반과세자·간이과세자), 법인, 수입자, 국가·지방자치단체, 법인격 없는 사단·재단 기타 단체가 이에 포함될 수 있음

 

부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 경락받아 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 규정의 부동산매매업에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것으로, 이 경우 당해 부동산양도가 부동산매매업의 거래로 보는지 여부는 부동산 거래의 형태나 규모 및 횟수 등에 비추어 계속성ㆍ반복성 여부 등을 고려하여 사실 판단할 사항입니다.

 

국세징수법 제61조에 따른 공매 및 민사집행법에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권실행을 위한 경매, 민법 · 상법 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함)에 따라 재화를 인도 · 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는 것으로 부가가치세 과세하지 않는 것입니다.

 

2. 매도자가 부가가치세를 환급받았는지를 확인하여야 합니다.

매도자가 매입당시에 부가가치세 부분에 대해서 매입세액공제를 받은 경우에 일정한 기간 이내에 처분하게 되면 환급받은 부가가치세액을 반환하여야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

 

위의 질문에서 알고 계신 내용이 이에 해당하는 것입니다. 반환해야 하는 범위는 사업기간에 대한 공제율(1과세기간에 5%씩)을 곱하여 계산한 금액이 공제하고 남은 금액이 됩니다.

 

3. 부가가치세 과세대상에서 제외하는 사업 양도의 범위(포괄양수도 계약은 부가가치세문제가 발생하지 않음)

 

부가가치세 과세대상이 아닌 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서 은행차입금 등의 일부 부채를 제외하여도 사업양도로 보는 것입니다.

 

부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서 은행차입금 등의 일부 부채를 제외하여도 사업양도로 보는 것이나 이에 해당하는지 여부는 계약내용, 거래형태 등 거래내용을 종합하여 판단하여야 할 사항인 것입니다.

 

4. 부가가치세 과세대상

•부가가치세의 과세대상은 재화 또는 용역의 공급과 재화의 수입임 •- '재화'는 재산적 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)로서 유체물에는 상품·제품·원료 등 재고자산, 기계·건물 등의 고정자산 등 모든 유형적인 물건이 포함되고, 무체물에는 동력·열과 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리 등으로 유체물 이외의 모든 물건이 포함됨

•- '용역'은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위(재화·시설물·권리의 사용)로서 다음의 사업에 해당하는 것 : ① 건설업, ② 숙박 및 음식점 업, ③ 운수업, ④ 통신업, ⑤ 금융 및 보험업, ⑥ 부동산업 및 임대업, ⑦ 사업서비스업, ⑧ 공공행정, 국방 및 사회보장행정, ⑨ 교육 서비스업, ⑩ 보건 및 사회복지사업, ⑪ 오락, 문화 및 운동관련 서비스업, ⑫ 기타 공공, 수리 및 개인서비스업, ⑬ 가사서비스업, ⑭ 국제 및 외국기관의 사업

 

•부가가치세의 과세대상이 되는 과세거래는 다음과 같은 것이 해당됨 •- 재화의 공급 : 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 ①매매계약에 의한 재화의 인도(현금·외상·연불판매), ② 가공계약에 의한 재화의 인도, ③ 교환계약에 의한 재화의 인도 또는 양도, ④기타 법률상 또는 계약상 원인에 의한 재화의 인도 또는 양도 : 경매(국세징수법상 공매와 민사집행법상 강제경매는 재화의 공급으로 보지 않음)·수용·현물출자 등, ⑤자가 공급·개인적 공급·사업상 증여, ⑥ 재화의 공급이 아닌 거래가 포함됨

•- 용역의 공급 : 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의한 역무의 제공, 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것이나 ① 자가 공급, ② 무상공급, ③ 고용관계에 의한 근로의 제공과 같은 경우에는 용역의 공급으로 보지 아니함

•- 재화의수입 : ①외국으로부터 우리나라에 반입하는 물품, ② 외국의 선박에 의하여 공해(公海)에서 채포된 수산물, ③ 수출신고가 수리된 물품과 같은 물품을 우리나라에 인취(引取)하는 것

 

 

포괄양수도계약과 부가가치세 문제에 대한 고찰

상가나 오피스텔(과세사업용으로 사용하거나 과세사업용으로 임대한 것에 한한다)을 매도하는 경우 부가가치세 부분을 누락하는 경우가 종종 있다. 즉 양도소득세만 신고 납부하고 부가가치세에 대하여는 신고납부를 하지 않아 나중에 가산세까지 추징을 당하는 경우가 있다.

 

그러므로 과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 매도인은 매수인으로부터 부가가치세액을 거래 징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은(매수한 상가나 오피스텔을 과세사업에 사용하거나 업무용으로 임대하는 경우) 부담한 부가가치세를 환급받게 된다. 이러한 번거로운 과정을 피하기 위하여 포괄양수도 계약으로 처리하는 방법이 실무에서 이용되고 있다.

 

부가가치세법 제6조 제6항에 의하면 사업을 양도하는 경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 발행할 수 없고 부가가치세 제반의무사항을 이행하지 않아도 된다. 즉 부가가치세법상 포괄양수도 계약을 체결한 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다.

 

포괄양수도 계약으로 하려면 ‘포괄양수도계약서’를 사용하거나 일반 매매계약서에 “본 계약은 부가가치세법 제6조 제6항에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다.”라는 특약을 쓰면 된다.

 

1. 포괄양수도 계약은 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 가능하다.

당사자 중 일방이 면세사업자일 때에는 인정되지 않는다, 사업의 양수자가 계약 당시에는 사업자등록을 하지 않았더라도 사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우(양수자가 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다.)에는 포괄양수도 계약으로 인정된다. 개인과 법인간의 거래에서도 인정한다.

 

2. 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 인정된다.

다만 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도 계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는 일반과세자로 과세유형이 전환된다. 간이과세자와 일반과세자는 부가가치세법상 취급에 많은 차이가 있으므로 간이과세자는 사전에 이런 점을 고려해야 한다.

 

3. 이종사업간 포괄양수도계약도 인정된다.

과거에는 인정하지 아니하였으나 2006년 이후부터는 양수인이 양도인이 영위하던 사업을 승계한 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도 포괄양수도 계약으로 인정하고 있다.

 

4. 일부만을 양도하는 경우에는 포괄양수도 계약으로 인정되지 않는다.

하나의 사업자등록으로 오피스텔을 여러 개 가지고 임대사업을 영위하다가 그 중 몇 개를 양도한 경우에는 포괄양수도 계약으로 인정되지 않는다. 이는 사업의 양도가 아닌 고정자산의 매각에 해당하기 때문에 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 거래 징수하여 납부하여야 한다.

 

그러나 사업과 무관한 부동산이나 미수금 및 미지급금을 승계하지 않더라도 포괄양수도 계약으로 인정된다.

법인은 여러 가지 사업을 하기 때문에 포괄양도양수가 안 되는 것입니다.

1. 아파트상가는 집합건물입니다. 따라서 부동산매매계약서 등 아무거나 사용해도 됩니다. 권리금계약도 시중에서 사용하는 계약서 중 아무거나 사용해도 됩니다.

2. 취득세는 부동산 취득에 대해서 내기 때문에 권리금부분은 해당되지 않습니다.

3. 부동산 가격, 권리금 등을 정하신 후 부동산가액으로 부동산매매계약서를 작성하시면 됩니다.

 

경매로 취득 후 계속공실 상태라면 매도인 임대사업도 하지 않은 것 아닌가요?

혹시 임대사업자등록을 하셨다면 폐업하시고요.

포괄양수도 안 되며 건물 분 부가세도 없습니다.

포괄양수도란 사업의 포괄적인 양도양수를 말합니다.

하지도 않고 있는 사업의 양도양수는 없습니다.

 

경매로 취득한 건물은 법으로 부가가치세 환급이 안 되도록 되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 조기 환급을 받은 사실이 없기 때문에 매도인은 부동산 처분시 환입할 부분은 없게 됩니다. 매도인이 임대사업자로 등록을 했다면 폐업을 하고 일반부동산 매매로 하시면 부가가치세와는 아무런 문제없습니다.

 

임대사업을 하지 않고 있거나(공실 또는 자가 사용 등) 임대사업을 하다 폐업 하였을 때는 건물 분 부가세는 없이 거래됩니다. 하지만 임차인이 있는 상태. 즉 임대사업 중이라면 사업의 포괄양수도 혹은 일반적인 거래로 부가세 발생합니다.

 

부가세 문제는 최초취득당시 부가세 환급 받았던 원인으로부터 발생하는 것입니다.

임대사업을 한다하여 환급 하여 주었던 것입니다.

잔존재화 가치에 대해 검색해 살펴보시면 이해가 쉬울듯합니다

 

매도인이 법인이면 포괄양수도 안된다고 보시면 됩니다.

포괄은 말 그대로 매도인의 모든 사업을 포괄양수도 받는 것인데 그런 경우는 없다고 봐야겠죠?

따라서 해당부동산은 일반적 매매방식에 따라 거래해야 합니다.

 

법인이 해당 부동산에 임대사업자등록을 하고 사업을 영위하고 있다면 건물분에 대한 부가가치세를 세금계산서 발행하고 부가세를 받아서 납부하며 매수인은 그 세금계산서로 사업자등록과 함께 그 세금계산서로 환급신청하면 됩니다. 단지 위 댓글에서 말씀드렸던 것처럼 해당부동산이 현재공실이라면 법인은 해당부동산에 대한 임대사업자등록을 폐업하고 거래를 한다면 거래에 대한 부가가치세는 없이 거래가능하다는 말씀입니다.

 

다시 말씀드리지만 만약 포괄로 진행한다면 법인의 모든 사업 그리고 세금 등등 모든 것을 포괄적으로 양수 받겠다는 의미인데 그것은 해당부동산에 하나의 임대사업을 하기위한 개인에게는 안 되는 것이겠지요? 그래서 매도인이 법인일 경우 포괄양수도 안 된다는 것이고 거꾸로 매도인은 개인이고, 매수인이 법인일 경우에는 법인 사업자등록증에 임대업을 추가해서 포괄은 가능하겠지요?

포괄양수도 계약은 부가가치세의 일시적인 부담으로 인해 많이 이루어지고 있는 방식이기는 하나 본래 부가가치세 납부하고 차후 환급받고 하는 방식 즉 정상적인 거래방식이 가장 안전합니다. 이유는 포괄양수도의 위험 등에 대해 직접 찾아보시는 것도 공부하는데 도움이 될듯합니다. 광범위 하니

 

계약은 진행해야 하겠고 조금 미심쩍고 그럴 때 상가부동산 거래시 특약의 팁으로는 [본 계약은 사업의 포괄양수도로 진행하기로 한다. 단. 포괄양수도가 진행되지 않을 때에는 건물 분 부가가치세는 매수인인 별도로 지불하기로 한다."]라는 문구를 기재하시면 중개사는 이로 부터 자유로울 수 있겠지요?

 

과세사업자가 과·면세 겸업사업자에게 포괄양도 한 경우

[문서번호] 조심2012구0521(2012.11.01)

 

[제 목]

과세사업자가 과·면세 겸업사업자에게 포괄양도 한 경우, 부가세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양수도 해당하지 아니함

 

[요 지]

과세사업자가 과ㆍ면세 겸영사업자에게 사업을 양도한 경우는 부가세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 포괄양수도 해당하지 아니함

 

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자인 OOO와 공동으로 2008.4.7.부터 부동산 임대업을 영위하던 OOO 외 1필지 및 위 지상 건물(지하 2층 지상 10층, OOO, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.8.9. OOO(상호금융업과 부동산임대업을 영위하는 과세․면세 겸업사업자로, 이하 “청구외법인”이라 한다)에게 OOO(토지 OOO, 건물 OOO)에 양도하였으며, 매매계약과 동시에 위 부동산임대업을 포괄적으로 양도한다는 내용의 양도․양수계약을 체결하여, 쟁점부동산의 양도가「부가가치세법」제6조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조 제2항에서 규정한 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당한다고 판단하여 부가가치세 신고를 하지 아니하였다.

 

나. 서울지방국세청 감사관실이 처분청에 대한 종합감사결과, 청구인이 쟁점 부동산을 과세․면세겸업사업자인 청구외법인에게 양도한 것은 사업의 양도에 해당하지 아니한다는 감사결과를 통보하였으며, 처분청은 2011.12.13. 청구인에게 2010년 제2기 부가가치세 OOO을 경정․고지하였다.

 

매도자는 공동 부동산임대사업자인데 매수인이 과세와 면세 겸업사업자로 되어 있어서 포괄양도양수로 보지 않았네요? 좋은 정보 감사합니다. 아마도 매수인의 면세사업자의 지위 때문에 그런 것 같다는 생각입니다.

 

 

[질문]

제가 아는 것은 오피스텔의 경우 1년에 10%씩 감가상각비 하여 10년이 지나서 매매 했을 경우에 부가가치세가 발생 되지 않는 걸로 알고 있습니다. 상가나 건물도 10년이 넘은 물건을 매매 했을 경우 포괄양수도(사업자)와 관계없이 부가세가 면제되는지요?

 

아니면 매매시 재화의 공급으로 보아 부가세가 부가되는지요?

 

[답변]

1. 우선 부동산의 매매와 관련하여서는 매도자가 사업자 여부인지를 확인하여야 합니다.

사업자(일반사업자 또는 간이사업자)가 아닌 경우에는 부가가치세를 징수하여 납부하여야 할 납부의무자에 해당되지 않기 때문입니다. 그러므로 개인 간 거래시에는 부가가치세 징수납부문제가 발생하지 않습니다.

 

※ 부가가치세의 납세의무자는 국내에서 영리목적에 관계없이 독립적으로 사업을 하는 자로써 개인(일반과세자·간이과세자), 법인, 수입자, 국가·지방자치단체, 법인격 없는 사단·재단 기타 단체가 이에 포함될 수 있음

 

부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 경락받아 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 규정의 부동산매매업에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것으로, 이 경우 당해 부동산양도가 부동산매매업의 거래로 보는지 여부는 부동산 거래의 형태나 규모 및 횟수 등에 비추어 계속성ㆍ반복성 여부 등을 고려하여 사실 판단할 사항입니다.

 

국세징수법 제61조에 따른 공매 및 민사집행법에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권실행을 위한 경매, 민법 · 상법 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함)에 따라 재화를 인도 · 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는 것으로 부가가치세 과세하지 않는 것입니다.

 

2. 매도자가 부가가치세를 환급받았는지를 확인하여야 합니다.

매도자가 매입당시에 부가가치세 부분에 대해서 매입세액공제를 받은 경우에 일정한 기간 이내에 처분하게 되면 환급받은 부가가치세액을 반환하여야 하는 문제가 발생하게 됩니다.

 

위의 질문에서 알고 계신 내용이 이에 해당하는 것입니다. 반환해야 하는 범위는 사업기간에 대한 공제율(1과세기간에 5%씩)을 곱하여 계산한 금액이 공제하고 남은 금액이 됩니다.

 

3. 부가가치세 과세대상에서 제외하는 사업 양도의 범위(포괄양수도 계약은 부가가치세문제가 발생하지 않음)

 

부가가치세 과세대상이 아닌 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서 은행차입금 등의 일부 부채를 제외하여도 사업양도로 보는 것입니다.

 

부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 것으로, 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서 은행차입금 등의 일부 부채를 제외하여도 사업양도로 보는 것이나 이에 해당하는지 여부는 계약내용, 거래형태 등 거래내용을 종합하여 판단하여야 할 사항인 것입니다.

 

4. 부가가치세 과세대상

•부가가치세의 과세대상은 재화 또는 용역의 공급과 재화의 수입임 •- '재화'는 재산적 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)로서 유체물에는 상품·제품·원료 등 재고자산, 기계·건물 등의 고정자산 등 모든 유형적인 물건이 포함되고, 무체물에는 동력·열과 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리 등으로 유체물 이외의 모든 물건이 포함됨

•- '용역'은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위(재화·시설물·권리의 사용)로서 다음의 사업에 해당하는 것 : ① 건설업, ② 숙박 및 음식점 업, ③ 운수업, ④ 통신업, ⑤ 금융 및 보험업, ⑥ 부동산업 및 임대업, ⑦ 사업서비스업, ⑧ 공공행정, 국방 및 사회보장행정, ⑨ 교육 서비스업, ⑩ 보건 및 사회복지사업, ⑪ 오락, 문화 및 운동관련 서비스업, ⑫ 기타 공공, 수리 및 개인서비스업, ⑬ 가사서비스업, ⑭ 국제 및 외국기관의 사업

 

•부가가치세의 과세대상이 되는 과세거래는 다음과 같은 것이 해당됨 •- 재화의 공급 : 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 ①매매계약에 의한 재화의 인도(현금·외상·연불판매), ② 가공계약에 의한 재화의 인도, ③ 교환계약에 의한 재화의 인도 또는 양도, ④기타 법률상 또는 계약상 원인에 의한 재화의 인도 또는 양도 : 경매(국세징수법상 공매와 민사집행법상 강제경매는 재화의 공급으로 보지 않음)·수용·현물출자 등, ⑤자가 공급·개인적 공급·사업상 증여, ⑥ 재화의 공급이 아닌 거래가 포함됨

•- 용역의 공급 : 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의한 역무의 제공, 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것이나 ① 자가 공급, ② 무상공급, ③ 고용관계에 의한 근로의 제공과 같은 경우에는 용역의 공급으로 보지 아니함

•- 재화의수입 : ①외국으로부터 우리나라에 반입하는 물품, ② 외국의 선박에 의하여 공해(公海)에서 채포된 수산물, ③ 수출신고가 수리된 물품과 같은 물품을 우리나라에 인취(引取)하는 것

 

 

포괄양수도계약과 부가가치세 문제에 대한 고찰

상가나 오피스텔(과세사업용으로 사용하거나 과세사업용으로 임대한 것에 한한다)을 매도하는 경우 부가가치세 부분을 누락하는 경우가 종종 있다. 즉 양도소득세만 신고 납부하고 부가가치세에 대하여는 신고납부를 하지 않아 나중에 가산세까지 추징을 당하는 경우가 있다.

 

그러므로 과세사업용으로 사용하던 상가나 오피스텔을 매도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 매도인은 매수인으로부터 부가가치세액을 거래 징수하여 세무서에 납부하고, 매수인은(매수한 상가나 오피스텔을 과세사업에 사용하거나 업무용으로 임대하는 경우) 부담한 부가가치세를 환급받게 된다. 이러한 번거로운 과정을 피하기 위하여 포괄양수도 계약으로 처리하는 방법이 실무에서 이용되고 있다.

 

부가가치세법 제6조 제6항에 의하면 사업을 양도하는 경우로서 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 당해 사업의 양도를 재화의 공급으로 보지 아니하게 되어, 세금계산서를 발행할 수 없고 부가가치세 제반의무사항을 이행하지 않아도 된다. 즉 부가가치세법상 포괄양수도 계약을 체결한 경우에는 부가가치세 납세의무가 없다.

 

포괄양수도 계약으로 하려면 ‘포괄양수도계약서’를 사용하거나 일반 매매계약서에 “본 계약은 부가가치세법 제6조 제6항에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다.”라는 특약을 쓰면 된다.

 

1. 포괄양수도 계약은 사업자등록을 한 과세사업자간 거래에서만 가능하다.

당사자 중 일방이 면세사업자일 때에는 인정되지 않는다, 사업의 양수자가 계약 당시에는 사업자등록을 하지 않았더라도 사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우(양수자가 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다.)에는 포괄양수도 계약으로 인정된다. 개인과 법인간의 거래에서도 인정한다.

 

2. 간이과세자와 일반과세자간 거래에서도 인정된다.

다만 간이과세자가 일반과세자의 사업을 포괄양수도 계약을 통해 양수하게 되는 경우 간이과세자는 일반과세자로 과세유형이 전환된다. 간이과세자와 일반과세자는 부가가치세법상 취급에 많은 차이가 있으므로 간이과세자는 사전에 이런 점을 고려해야 한다.

 

3. 이종사업간 포괄양수도계약도 인정된다.

과거에는 인정하지 아니하였으나 2006년 이후부터는 양수인이 양도인이 영위하던 사업을 승계한 뒤 이를 다른 사업으로 변경하여 영위하더라도 포괄양수도 계약으로 인정하고 있다.

 

4. 일부만을 양도하는 경우에는 포괄양수도 계약으로 인정되지 않는다.

하나의 사업자등록으로 오피스텔을 여러 개 가지고 임대사업을 영위하다가 그 중 몇 개를 양도한 경우에는 포괄양수도 계약으로 인정되지 않는다. 이는 사업의 양도가 아닌 고정자산의 매각에 해당하기 때문에 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 거래 징수하여 납부하여야 한다.

 

그러나 사업과 무관한 부동산이나 미수금 및 미지급금을 승계하지 않더라도 포괄양수도 계약으로 인정된다.

*법인과 계약 유의사항

법인이 임차인이든, 임대인이든 계약을 체결하는 자는 임대차계약을 체결할 권한을 입증하는 서류입니다. 요즘 회사가 어렵다보니 법인 명의의 주택을 전세로 임대차계약 할 때에는 조심할 필요가 있습니다. 부득이한 경우를 제외하고요. 근저당권설정이 없는 주택의 경우 비교적 안전하다고하지만 선순위 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 상당히 위험할 수 있음을 명심해야 합니다. 다만 공인중개사는 완벽하게 계약서를 작성해주어서 중개사고만 발생하지 않으면 되지만 임차인을 보호하는 입장에서는 가능하면 위험성 없는 중개대상물건을 소개하는 것이 좋을 듯합니다.

 

또한 법인이 자체적으로 만들어서 사용하는 임대차계약서를 사용하게 되는 경우 중개행위를 한 개업공인중개사가 계약서를 작성할 수가 없어서 별도로 계약체결 확인서를 받아야 하고 임차인에게 확인·설명은 있는 것이므로 중개대상물확인·설명서 작성하여 공제증서와 교부해야 합니다.

 

법인은 법인격을 갖는 사람이 되는 것이므로 대리인이 올 때에는 당연히 위임장을 준비해와야겠지요? 대리권을 수여하는 사람은 당연히 법인이 되는 것입니다. 다만 법인은 일반적으로 행위를 할 수 없으므로 대표이사가 법인을 대표하게 되고 결국에는 대표이사가 위임장을 발급하게 됩니다. 따라서 법인의 표시 아래 대표이사의 성명이 반드시 있어야 합니다.

 

사례

간이과세자는 세금계산서를 발행하지 못하므로 현금영수증처리를 해주시면 됩니다. 법인은 부가가치세에서 매입세액공제를 받을 수 없고 소득세 신고시 필요경비로 인정을 받게 되므로 법인으로서는 손해를 보는 것이 아닙니다.

 

사례

계약체결 후에 대표이사가 변경되었다고 하더라도 법인의 행위에는 아무런 영향이 없습니다. 다만 대표이사는 등기사항이기 때문에 변경 전 법인등기부등본과 변경 후 법인등기부등본을 첨부하시면 될 것입니다.

 

사례

법인이 임차인이기 때문에 계약시의 법인의 대표자가 그 이후에 변경되었다면 계약서를 변경할 필요는 없습니다. 전 대표자가 한 법인의 행위를 현 대표자가 모두 승계를 하기 때문입니다. 다만 잔금전에 변경이 되었다면 잔금시에 법인등기부등본을 첨부해서 대표이사의 변경으로 계약서상 대표이사도 변경을 해주어야 합니다.

 

사례

주택을 임차할 때 임차인을 회사이름으로 하고 월차임에 대해서 회사이름으로 영수증을 발행하면 임차인은 해당영수증으로 경비처리를 하면 됩니다. 월차임에 대한 부가가치세 부분인데요. 임대인이 주택임대사업자라면 부가가치세는 면세사업자이므로 부가가치세에 대해서 거래징수하지 못하며, 세금계산서를 발행하지 않습니다. 따라서 임대사업자인지 부동산(일반)임대사업자인지에 따라서 부가가치세 문제는 달라집니다.

사례

임대인이 법인이라면 거래하는 세무사가 있을 것이므로 세무사와 상담을 해보시라고 권유하세요. 모든 세금업무는 세무사에서 처리해주고 있으므로 필요한 영수증 발행을 임대인에게 요구하시면 됩니다.

 

사례

계약서에 반드시 인감도장이나 막도장을 찍어야 하는 것은 아닙니다. 하지만 나중에 오리발을 내밀 때를 대비하는 수단으로서 사용되어 진다고 이해하시면 쉽습니다. 그렇다면 법인은 법인의 인감도장을 찍어놓고 법인인감증명서를 첨부해 놓으시면 나중에 딴말하기가 힘들게 됩니다. 결론은 법인과 계약시 법인인감도장을 찍고 법인인감증명서를 첨부해 놓으시면 됩니다. 사용인감도 많이 사용하시는데요. 사용인감은 법인에서 큰일이 아닌 때 주로 사용하는 것입니다.

 

사례

계약서가 얼마나 중요한지 한 말씀 더 드려 보겠습니다. 매도인과 매수인이 계약을 한 후 문제가 생겨 법원으로 가게 되면 판사는 오로지 계약서의 내용대로 판단을 하게 됩니다. 즉. 매도인과 매수인의 약속의 증거인 계약서는 둘 사이에는 일종의 헌법과 같은 것입니다. 판사는 일반인의 생각보다 더 정밀하게 계약서 조항 하나하나를 뜯어보게 됩니다. 정말 세심하게

그러니 계약서에 도장을 잘 못 찍어서 엉뚱한 피해를 보지 않으셔야 되겠죠?

 

사례

취득세율을 따질 때 거래유형, 주택의 규모, 주택의 가액에 따라서 세율이 적용되고 취득자의 구별은 없습니다. 따라서 법인이 아파트를 매수하던 개인이 아파트를 매수하던 주택의 규모와 가액에 따라서 취득세율이 결정되는 것입니다.

 

사례

매도인 란은 등기부에 나와 있는 대로 기재합니다. ㅇㅇ주식회사를 기재하고 법인 등록번호를 기재하고 대표이사 직함과 성명을 기재합니다. 계약자는 대표이사 이므로 계약체결권한 서류 확인하시고, 법인 정관 확인하여 부동산임대업 있는지 보고 부가가치세 부과여부 확인하세요.

 

사례

등기소에 가셔서 법인등록번호로 발행을 하는 것입니다

 

사례

1. 법인이 임차인이든, 임대인이든 상관없이 계약을 체결하는 자는 임대차계약을 체결할 권한을 입증하는 서류를 준비해야 합니다.

 

 

 

 

사례

잔금을 지급하기 전이라면 임대인과 협의하여 법인을 임차인으로 하여 새로 계약서를 작성해 주시면 됩니다. 다만 법인은 실체가 없기 때문에 의무불이행시 문제가 될 수 있으니 법인의 대표에게 임차인으로서 연대의무를 부담시키는 내용을 계약서에 넣어야 할 것입니다.

 

사례

1. 사무실도 당연히 부동산임대업의 대상인 부동산입니다. 따라서 임대인은 부동산임대사업자로 등록해야겠죠?

2. 일반 임대차계약하고 동일합니다.

3. 임차인이 준비해야할 서류와 동일합니다.

4. 임대인이 일반임대사업자라면 월차임에 부가가치세 당연히 부가됩니다. 월차임의 10%를 차임과는 별도로 내야하죠. 임대인이 임대사업자가 간이과세사업자, 비사업자라면 부가가치세는 월차임에 포함되어 있다고 봐야합니다.

5. 임대인이 일반과세사업자이명 세금영수증, 간이과세사업자라면 일반영수증을 발급합니다.

6. 임차인이 사업장을 옮기는 것은 법인은 사무소 이전에 해당합니다. 법인이전등록과 사업장주소변경은 해야겠죠?

 

사례

잔금을 지급하기 전이라면 임대인과 협의하여 법인을 임차인으로 하여 새로 계약서를 작성해 주시면 됩니다. 다만 법인은 실체가 없기 때문에 의무불이행시 문제가 될 수 있으니 법인의 대표에게 임차인으로서 연대의무를 부담시키는 내용을 계약서에 넣어야 할 것입니다.

 

사례

매도인은 양도소득세를 납부해야 합니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보유기간별, 양도소득별 세율에 의해서 계산됩니다. 매수인은 분양권은 취득당시 취득세를 내는 것이 아니라 소유권이전시 취득세를 납부하게 됩니다. 매수인이 법인이라면 당연히 법인등기부등본, 법인 인감, 법인인감증명서, 법인 대표자의 신분증 등이 필요합니다. 대리인이 나올 때에는 대리인의 위임장(법인인감날인, 법인인감증명서)과 신분증 도장이 추가로 필요합니다.

 

사례

임차인이 법인일 때에는 법인 명의로 임대차계약을 할 지 대표자 개인 명의로 임대차계약을 할지 확인하시구요. 법인이 임차인으로 임대차계약을 할 때에는 기본적으로 법인과 관련된 서류를 받으셔야 합니다. 법인등기부등본, 법인인감증명서, 대표자의 신분증, 임차보증금을 반환하기위한 법인통장사본

 

사례

매수인이 법인인 경우 매수목적물이 매수인의 정관의 목적에 부합한지 부터 확인하시구요. 법인이 부동산을 취득할 때 어떤 절차를 거쳐서 누가 계약을 체결할 권한이 있는지를 확인한 후 그 권한 있는 사람과 확인을 하시면 됩니다.

사례

먼저 포괄근저당이란 저당권에 의해서 확보되어 있는 채무외의 별도의 채무와 연계되어 저당권이 설정되어 있기 때문에 신용대출, 카드론 등 별도의 채무가 있을 수 있다는 의미인데요. 현재는 포괄근저당설정이 금지되어 있습니다. 변제절차를 진행할 때 은행과 연계해서 변제 후 저당권을 말소하시면 됩니다. 가압류는 먼저 가압류권자와 매매가 되면 변제받고 가압류를 해제해줄 것인지를 알아봐야 하는데 개인가압류의 경우에는 특히 가압류권자에게 확인을 해야 합니다. 기타 법인과의 매매는 일반적인 매매와 동일합니다. 매도인이 법인이라는 것만 다르고

따라서 법인의 처분권한, 계약체결권한을 확인해 보시면 됩니다.

 

사례

법인은 여러 가지 사업을 하기 때문에 포괄양도양수가 안 되는 것입니다.

1. 아파트상가는 집합건물입니다. 따라서 부동산매매계약서 등 아무거나 사용해도 됩니다. 권리금계약도 시중에서 사용하는 계약서 중 아무거나 사용해도 됩니다.

2. 취득세는 부동산 취득에 대해서 내기 때문에 권리금부분은 해당되지 않습니다.

3. 부동산 가격, 권리금 등을 정하신 후 부동산가액으로 부동산매매계약서를 작성하시면 됩니다.

 

사례

개인과 법인은 완전히 다른 법인격입니다. 따라서 일반적인 임대차와 동일하다고 보시면 됩니다.

 

사례

임대인이 간이과세사업자 또는 사업자가 아닌 경우 세금계산서를 발행할 수가 없습니다. 일반 영수증 처리를 해주면 됩니다. 법인은 일반영수증을 가지고 회계처리를 하면 되는 것이 구요?

 

사례

우선 법인의 재산처분에 대한 절차나 권한을 규정하고 있는 법인의 정관을 확인해보셔야 할 것입니다. 그리고 법인이 재산을 처분할 때 제3자의 허가나 승인이 필요한지도 확인을 해봐야겠습니다. 그리고 법인과 계약을 체결할 때에는 계약체결에 필요한 모든 서류를 받아서 확인을 해야 합니다.일반적으로는 준비할 서류는 법인의 대표이사가 나오느냐 직원이 대리인으로 나오느냐에 따라서 달라집니다. 법인 정관, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 법인인감도장, 계약자의 신분증, 법인통장사본, 등기권리증 등이 필요합니다.

 

사례

회사이름과 회사 법인인감으로. 날인 했다면 대리인의 의한 계약으로 간주됩니다. 다만 법인 통장으로 보증금과 차임이 이체되도록 하면 아무런 분쟁이 발생하지 않습니다. 법인 통장 사본을 가져오라고 하시면 됩니다. 그리고 법인 인감여부를 확인할 수 있도록 법인인감증명서는 반드시 첨부되어야 합니다.

 

 

 

사례

법인의 정관에 따라서 처리하시면 됩니다. 법인은 대표이사의 변경과 상관없이 존속합니다. 대표이사의 주식지분을 타인에 양도하는 것도 가능합니다만 법인의 정관에 정한대로 처리하셔야 합니다.

법인의 가장 기본은 정관입니다. 정관에서 정한 사항을 먼저 확인해보시기 바랍니다.

 

사례

1. 사용하는 도장이 법인인감이란 것을 확인하는 절차입니다. 다른 도장을 가지고 와서 날인한다면 나중에 계약의 성립여부에 결정적인 하자가 되겠지요.

2. 계약체결권한을 입증하는 서류는 원본계약서에 첨부되어 있어야 합니다. 따라서 매수인(임차인)에게 교부하는 서류에 첨부되는 것입니다.

3. 법인이 거래당사자일 경우에는 법인도장 또는 사용인감으로 날인해야 합니다.

4. 매수인이 법인이면 동일하게 법인임을 증명하는 서류를 준비해야 합니다. 법인등기부등본, 법인 인감, 법인인감증명서, 위임장, 계약자의 신분증, 계약자의 도장, 계약금 을 준비하시면 됩니다.

 

사례

상가매매라고 해서 별다른 것은 없습니다. 임차인이 있으므로 임차조건에 대한 확인 및 상가매매시에는 부가가치세가 문제가 되므로 매도인과 협의하여 처리하시면 됩니다. 법인이 매수자일 때에는 법인의 대표자 또는 직원이 계약을 할 텐데요. 법인등기부등본, 위임장, 법인인감증명서, 계약자의 신분을 확인할 수 있는 서류를 준비하면 됩니다.

 

사례

법원의 승낙이 나면 아무 문제없이 소유권이전이 가능합니다. 법원이 채권자들의 채권변제에 사용하기 때문에 법원이 허가조건으로 매매대금을 지급할 자를 선정할 수 있으므로 법원의 허가조건에 따라서 계약을 진행하시면 됩니다. 다른 조건은 필요 없구요? 법원의 매각허가를 조건으로 하시면 됩니다. 법인의 준비서류는 법원의 허가를 받은 이후에 준비하도록 하시면 됩니다..

 

   

* [법인 임대인 경우]

법인 소유 아파트에 전세계약을 할 때에는 무조건 선순위 권리가 설정되어 있지 않아야 합니다. 계약 내용은 일반적인 경우와 동일합니다. 다만 계약을 체결하러 나오는 사람이 누구냐에 따라서 준비해야할 서류가 조금씩 다릅니다. 대표이사가 나오는 경우에는 법인등기사항전부증명서(정관첨부), 법인 인감 및 법인인감이 날인된 위임장, 등기권리증, 대표이사의 신분증, 입금용 통장사본을 준비하면 됩니다. 사원이 나올 때는 위임장과 인감증명서, 사용인감을 사용할 때에는 사용인감과 사용인감계가 필요합니다.

 

사례

선순위 임차인으로 들어갈 때에는 국세 등의 체납으로 인하여 공매가 되더라도 선순위로 보호를 받을 수 있습니다. 압류등기가 되어 있지 않은 경우 말소기준권리가 되지 않기 때문에 선순위로 보호를 받게 되는 것입니다.

 

사례

법인 소유건물의 임대차시 특히 전세계약을 할 때에는 법인의 재무건전성이 제일 우선 시 해야 합니다. 법인이 파산하게 되는 경우 선순위 채권들이 많아 임차인은 보증금 전부를 잃게 되는 일이 비일비재합니다. 따라서 재무건전성을 담보할 수 없는 때에는 선순위권리가 없는 경우에만 전세를 들어가야 안전합니다. 임대인이 법인 일 때에는 법인의 정관에서 건물 임대계약과 관련된 규정을 확인하여 그 절차와 권한이 있는 사람과 계약을 체결하시면 됩니다. 준공예정인 경우에는 건축 중인 건물의 임대차계약 시 주의사항을 확인해보세요.

 

사례

임차보증금을 증액할 때 임대차계약서는 총 전세금액으로 하여 새로 쓰는 것이 원칙입니다. 다만 지금 전세보증금을 증액하면서 증액된 전세보증금을 임차인 개인이 지급하게 되는 경우에는 전세권자와 임차권자가 달라지므로 별도의 임대차계약서를 작성하시고 확정일자를 받으시면 됩니다. 다만 기존 법인이 전세권자로 임차목적물의 전부에 대해서 전세권이 설정되어 있는 관계로 현 점유자가 별도의 임대차계약을 체결하기 위해서는 전세권자인 법인의 사용 승낙(별도의 임대차계약)에 대한 동의가 있어야 합니다.

 

사례

임대차계약서의 특약사항에 "전세권자는 전세목적물의 전부에 대하여 임대인과 임차인 사이의 전세권자의 권리(전세보증금반환)를 침해하지 않는 한도에서 별도의 임대차계약을 인정한다."라고 쓰시고 도장을 찍으시면 됩니다.

 

 

 

사례

임대인이 회사인 경우에는 먼저 회사의 체납사실여부를 세무서에서 확인을 하여야합니다. 만약에 경매가 진행된다면 회사의 근로자에 대하여 인정되는 최우선변제와 체납조세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 우선한다면 임차인은 전혀 보호를 받지 못하는 경우가 있습니다, 특약으로는 회사의 대표이사가 보증금반환에 대한 연대책임을 진다는 특약을 합니다. 이러한 경우도 법인의 대표이사가 재산이 없다면 무용지물이 되겠지요. 융자와 임차보증금의 합계가 시세의 60%를 넘지 않아야 하는 것이 원칙입니다. 만약에 임차인이 이를 감수하고 임차를 원하는 경우 그에 대한 설명이 있었음과 이를 인지한 계약임을 명시해야합니다.

 

요즘 회사가 어렵다보니 저는 법인 명의의 주택에 전세로 임대차계약을 하는 것은 좋지 않다고 생각합니다. 부득이한 경우를 제외하고는요. 근저당권 설정이 없는 주택의 경우에는 비교적 안전하지만 선순위 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 상당히 위험할 수 있음을 명심하여야 합니다. 다만 공인중개사는 완벽하게 계약서를 작성해주어서 중개사고만 안 발생하지 않으면 되지만. 임차인을 보호하는 입장에서는 가능하면 위험성 없는 주택을 소개하는 것이 옳을 듯합니다.

 

*법인과 계약에 대하여

법인이 임차인이든, 임대인이든 상관없이 계약을 체결하는 자는 임대차계약을 체결할 권한을 입증하는 서류를 준비해야 합니다.

 

1. 사무실도 당연히 부동산임대업의 대상인 부동산입니다. 따라서 임대인은 부동산임대사업자로 등록해야합니다.

2. 일반 임대차계약하고 동일합니다.

3. 임차인이 준비해야할 서류와 동일합니다.

4. 임대인이 일반임대사업자라면 월차임에 부가가치세 당연히 부가됩니다. 월차임의 10%를 차임과는 별도임, 임대인이 임대사업자가 간이과세사업자, 비사업자라면 부가가치세는 월차임에 포함되어 있다고 봐야합니다.

5. 임대인이 일반과세사업자이면 세금계산서, 간이과세사업자라면 일반영수증을 발급합니다.

6. 임차인이 사업장을 옮기는 것은 법인은 사무소 이전에 해당합니다. 법인이전등록과 사업장주소변경을 해야 합니다.

 

사례

임차인이 법인일 때에는 법인 명의로 임대차계약을 할 지 대표자 개인 명의로 임대차계약을 할지 확인하시구요. 법인이 임차인으로 임대차계약을 할 때에는 기본적으로 법인과 관련된 서류를 받으셔야 합니다. 법인등기부등본, 법인인감증명서, 대표자의 신분증, 임차보증금을 반환하기위한 법인통장사본 등

사례

법인 또는 대항 건물의 경우 자체적으로 만들어서 사용하는 임대차계약서를 사용하게 됩니다. 따라서 중개행위를 한 개업공인중개사가 계약서를 작성할 수가 없어서 별도로 확인서를 받아야 하구요. 확인 설명의무는 임차인에 대해 있는 것이므로 별도로 작성해서 교부하셔야 합니다. 개업공인중개사가 작성한 것이 아니므로 보관의무는 없습니다..

 

사례

1. 상가건물임대차보호법은 사업자등록을 기준으로 하기 때문에 법인도 적용을 받아 보호를 받게 됩니다.

2. 상임법적용여부는 현행법상 계약조건을 가지고 판단하나 소액임차인 여부 및 최우선변제와 우선변제는 말소기준권리를 기준으로 판단하므로 등기부상의 말소기준권리를 알아야 판단이 가능합니다.

 

사례 [법인 임차인 경우]

임차인이 법인이라고 별 다른 것은 없지만 임차인이 전세권설정을 요구할 때에는 전세권은 물권이기 때문에 신탁계약서에 처분권한이 있는 사람과 전세계약을 체결하여야 합니다.

다만 임대인 측에서 신탁계약을 해지하고 원소유자 앞으로 이전등기 후 전세권을 설정하고 다시 신탁자 앞으로 신탁을 하는 것이 일반적인 순서입니다. 임차인 측에 이와 같은 사실을 설명하고 임대차계약을 체결할 것인지 확인해보시면 됩니다.

 

사례

매도인 란은 등기부에 나와 있는 대로 기재합니다. ㅇㅇ주식회사를 기재하고 법인 등록번호를 기재하고 대표이사 직함과 성명을 기재합니다. 계약자는 대표이사 이므로 계약체결권한 서류 확인하시고, 법인 정관 확인하여 부동산임대업 있는지 보고 부가가치세 부과여부 확인하세요.

 

사례

우선 법인의 재산처분에 대한 절차나 권한을 규정하고 있는 법인의 정관을 확인해보셔야 할 것입니다. 그리고 법인이 재산을 처분할 때 제3자의 허가나 승인이 필요한지도 확인을 해봐야겠습니다. 그리고 법인과 계약을 체결할 때에는 계약체결에 필요한 모든 서류를 받아서 확인을 해야 합니다. 일반적으로는 준비할 서류는 법인의 대표이사가 나오느냐 직원이 대리인으로 나오느냐에 따라서 달라집니다, 만 법인 정관, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 법인인감도장, 계약자의 신분증, 법인통장사본, 등기권리증 등이 필요합니다.

 

 

 

사례

1. 사용하는 도장이 법인인감이란 것을 확인하는 절차입니다. 다른 도장을 가지고 와서 날인한다면 나중에 계약의 성립여부에 결정적인 하자가 되겠지요.

2. 계약체결권한을 입증하는 서류는 원본계약서에 첨부되어 있어야 합니다. 따라서 매수인(임차인)에게 교부하는 서류에 첨부되는 것입니다.

3. 법인이 거래당사자일 경우에는 법인도장 또는 사용인감으로 날인해야 합니다.

4. 매수인이 법인이면 동일하게 법인임을 증명하는 서류를 준비해야 합니다. 법인등기부등본, 법인 인감, 법인인감증명서, 위임장, 계약자의 신분증, 계약자의 도장, 계약금 을 준비하시면 됩니다.

 

사례

상가매매라고 해서 별다른 것은 없습니다. 임차인이 있으므로 임차조건에 대한 확인 및 상가매매 시에는 부가가치세가 문제가 되므로 매도인과 협의하여 처리하시면 됩니다. 법인이 매수자일 때에는 법인의 대표자 또는 직원이 계약을 할 텐데요. 법인등기부등본, 위임장, 법인인감증명서, 계약자의 신분을 확인할 수 있는 서류를 준비하면 됩니다.

 

사례

법인 소유의 전세계약을 할 때에는 무조건 선순위 권리가 설정되어 있지 않아야 합니다. 계약 내용은 일반적인 경우와 동일합니다. 다만 계약을 체결하러 나오는 사람이 누구냐에 따라서 준비해야할 서류가 조금씩 다릅니다. 대표이사가 나오는 경우에는 법인등기사항전부증명서(정관첨부), 법인 인감 및 법인인감이 날인된 위임장, 등기권리증, 대표이사의 신분증, 입금용 통장사본을 준비하면 되고 사원이 나올 때는 위임장과 인감증명서, 사용인감을 사용할 때에는 사용인감과 사용인감계가 필요합니다.

사례

선순위 임차인으로 들어갈 때에는 국세 등의 체납으로 인하여 공매가 되더라도 선순위로 보호를 받을 수 있습니다. 압류등기가 되어 있지 않은 경우 말소기준권리가 되지 않기 때문에 선순위로 보호를 받게 되는 것입니다.

 

사례

재단법인 000 이사 홍00으로 표기하는 것이 맞습니다.

이 경우 대표권 있는 이사만 법인을 대표할 수 있습니다.

이사장 은 법인 내에서 명칭으로 이해하시면 됩니다. 회사에서 등기부상 이사를 전무. 상무이사로 구분 지어 부르듯

 

 

 

사례 [법인 임대인 경우]

법인 소유 아파트에 전세계약을 할 때에는 무조건 선순위 권리가 설정되어 있지 않아야 합니다. 계약 내용은 일반적인 경우와 동일합니다. 다만 계약을 체결하러 나오는 사람이 누구냐에 따라서 준비해야할 서류가 조금씩 다릅니다. 대표이사가 나오는 경우에는 법인등기사항전부증명서(정관첨부), 법인 인감 및 법인인감이 날인된 위임장, 등기권리증, 대표이사의 신분증, 입금용 통장사본을 준비하면 됩니다. 사원이 나올 때는 위임장과 인감증명서, 사용인감을 사용할 때에는 사용인감과 사용인감계가 필요합니다.

 

사례

선순위 임차인으로 들어갈 때에는 국세 등의 체납으로 인하여 공매가 되더라도 선순위로 보호를 받을 수 있습니다. 압류등기가 되어 있지 않은 경우 말소기준권리가 되지 않기 때문에 선순위로 보호를 받게 되는 것입니다.

 

사례

법인 소유건물의 임대차시 특히 전세계약을 할 때에는 법인의 재무건전성이 제일 우선 시 해야 합니다. 법인이 파산하게 되는 경우 선순위 채권들이 많아 임차인은 보증금 전부를 잃게 되는 일이 비일비재합니다. 따라서 재무건전성을 담보할 수 없는 때에는 선순위권리가 없는 경우에만 전세를 들어가야 안전합니다. 임대인이 법인 일 때에는 법인의 정관에서 건물 임대계약과 관련된 규정을 확인하여 그 절차와 권한이 있는 사람과 계약을 체결하시면 됩니다. 준공예정인 경우에는 건축 중인 건물의 임대차계약 시 주의사항을 확인해보세요.

 

사례

임차보증금을 증액할 때 임대차계약서는 총 전세금액으로 하여 새로 쓰는 것이 원칙입니다. 다만 지금 전세보증금을 증액하면서 증액된 전세보증금을 임차인 개인이 지급하게 되는 경우에는 전세권자와 임차권자가 달라지므로 별도의 임대차계약서를 작성하시고 확정일자를 받으시면 됩니다. 다만 기존 법인이 전세권자로 임차목적물의 전부에 대해서 전세권이 설정되어 있는 관계로 현 점유자가 별도의 임대차계약을 체결하기 위해서는 전세권자인 법인의 사용 승낙(별도의 임대차계약)에 대한 동의가 있어야 합니다.

 

사례

임대차계약서의 특약사항에 "전세권자는 전세목적물의 전부에 대하여 임대인과 임차인 사이의 전세권자의 권리(전세보증금반환)를 침해하지 않는 한도에서 별도의 임대차계약을 인정한다."라고 쓰시고 도장을 찍으시면 됩니다.

 

 

 

사례

임대인이 회사인 경우에는 먼저 회사의 체납사실여부를 세무서에서 확인을 하여야합니다. 만약에 경매가 진행된다면 회사의 근로자에 대하여 인정되는 최우선변제와 체납조세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 우선한다면 임차인은 전혀 보호를 받지 못하는 경우가 있습니다, 특약으로는 회사의 대표이사가 보증금반환에 대한 연대책임을 진다는 특약을 합니다. 이러한 경우도 법인의 대표이사가 재산이 없다면 무용지물이 되겠지요. 융자와 임차보증금의 합계가 시세의 60%를 넘지 않아야 하는 것이 원칙입니다. 만약에 임차인이 이를 감수하고 임차를 원하는 경우 그에 대한 설명이 있었음과 이를 인지한 계약임을 명시해야합니다.

 

요즘 회사가 어렵다보니 저는 법인 명의의 주택에 전세로 임대차계약을 하는 것은 좋지 않다고 생각합니다. 부득이한 경우를 제외하고는요. 근저당권 설정이 없는 주택의 경우에는 비교적 안전하지만 선순위 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 상당히 위험할 수 있음을 명심하여야 합니다. 다만 공인중개사는 완벽하게 계약서를 작성해주어서 중개사고만 안 발생하지 않으면 되지만. 임차인을 보호하는 입장에서는 가능하면 위험성 없는 주택을 소개하는 것이 옳을 듯합니다.

 

사례

법인이 임차인이든, 임대인이든 상관없이 계약을 체결하는 자는 임대차계약을 체결할 권한을 입증하는 서류를 준비해야 합니다.

 

1. 사무실도 당연히 부동산임대업의 대상인 부동산입니다. 따라서 임대인은 부동산임대사업자로 등록해야합니다.

2. 일반 임대차계약하고 동일합니다.

3. 임차인이 준비해야할 서류와 동일합니다.

4. 임대인이 일반임대사업자라면 월차임에 부가가치세 당연히 부가됩니다. 월차임의 10%를 차임과는 별도임, 임대인이 임대사업자가 간이과세사업자, 비사업자라면 부가가치세는 월차임에 포함되어 있다고 봐야합니다.

5. 임대인이 일반과세사업자이면 세금계산서, 간이과세사업자라면 일반영수증을 발급합니다.

6. 임차인이 사업장을 옮기는 것은 법인은 사무소 이전에 해당합니다. 법인이전등록과 사업장주소변경을 해야 합니다.

 

사례

임차인이 법인일 때에는 법인 명의로 임대차계약을 할 지 대표자 개인 명의로 임대차계약을 할지 확인하시구요. 법인이 임차인으로 임대차계약을 할 때에는 기본적으로 법인과 관련된 서류를 받으셔야 합니다. 법인등기부등본, 법인인감증명서, 대표자의 신분증, 임차보증금을 반환하기위한 법인통장사본 등

사례

법인 또는 대항 건물의 경우 자체적으로 만들어서 사용하는 임대차계약서를 사용하게 됩니다. 따라서 중개행위를 한 개업공인중개사가 계약서를 작성할 수가 없어서 별도로 확인서를 받아야 하구요. 확인 설명의무는 임차인에 대해 있는 것이므로 별도로 작성해서 교부하셔야 합니다. 개업공인중개사가 작성한 것이 아니므로 보관의무는 없습니다..

 

사례

1. 상가건물임대차보호법은 사업자등록을 기준으로 하기 때문에 법인도 적용을 받아 보호를 받게 됩니다.

2. 상임법적용여부는 현행법상 계약조건을 가지고 판단하나 소액임차인 여부 및 최우선변제와 우선변제는 말소기준권리를 기준으로 판단하므로 등기부상의 말소기준권리를 알아야 판단이 가능합니다.

 

사례 [법인 임차인 경우]

임차인이 법인이라고 별 다른 것은 없지만 임차인이 전세권설정을 요구할 때에는 전세권은 물권이기 때문에 신탁계약서에 처분권한이 있는 사람과 전세계약을 체결하여야 합니다.

다만 임대인 측에서 신탁계약을 해지하고 원소유자 앞으로 이전등기 후 전세권을 설정하고 다시 신탁자 앞으로 신탁을 하는 것이 일반적인 순서입니다. 임차인 측에 이와 같은 사실을 설명하고 임대차계약을 체결할 것인지 확인해보시면 됩니다.

 

사례

매도인 란은 등기부에 나와 있는 대로 기재합니다. ㅇㅇ주식회사를 기재하고 법인 등록번호를 기재하고 대표이사 직함과 성명을 기재합니다. 계약자는 대표이사 이므로 계약체결권한 서류 확인하시고, 법인 정관 확인하여 부동산임대업 있는지 보고 부가가치세 부과여부 확인하세요.

 

사례

우선 법인의 재산처분에 대한 절차나 권한을 규정하고 있는 법인의 정관을 확인해보셔야 할 것입니다. 그리고 법인이 재산을 처분할 때 제3자의 허가나 승인이 필요한지도 확인을 해봐야겠습니다. 그리고 법인과 계약을 체결할 때에는 계약체결에 필요한 모든 서류를 받아서 확인을 해야 합니다. 일반적으로는 준비할 서류는 법인의 대표이사가 나오느냐 직원이 대리인으로 나오느냐에 따라서 달라집니다, 만 법인 정관, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 법인인감도장, 계약자의 신분증, 법인통장사본, 등기권리증 등이 필요합니다.

 

 

 

사례

1. 사용하는 도장이 법인인감이란 것을 확인하는 절차입니다. 다른 도장을 가지고 와서 날인한다면 나중에 계약의 성립여부에 결정적인 하자가 되겠지요.

2. 계약체결권한을 입증하는 서류는 원본계약서에 첨부되어 있어야 합니다. 따라서 매수인(임차인)에게 교부하는 서류에 첨부되는 것입니다.

3. 법인이 거래당사자일 경우에는 법인도장 또는 사용인감으로 날인해야 합니다.

4. 매수인이 법인이면 동일하게 법인임을 증명하는 서류를 준비해야 합니다. 법인등기부등본, 법인 인감, 법인인감증명서, 위임장, 계약자의 신분증, 계약자의 도장, 계약금 을 준비하시면 됩니다.

 

사례

상가매매라고 해서 별다른 것은 없습니다. 임차인이 있으므로 임차조건에 대한 확인 및 상가매매 시에는 부가가치세가 문제가 되므로 매도인과 협의하여 처리하시면 됩니다. 법인이 매수자일 때에는 법인의 대표자 또는 직원이 계약을 할 텐데요. 법인등기부등본, 위임장, 법인인감증명서, 계약자의 신분을 확인할 수 있는 서류를 준비하면 됩니다.

 

사례

법인 소유의 전세계약을 할 때에는 무조건 선순위 권리가 설정되어 있지 않아야 합니다. 계약 내용은 일반적인 경우와 동일합니다. 다만 계약을 체결하러 나오는 사람이 누구냐에 따라서 준비해야할 서류가 조금씩 다릅니다. 대표이사가 나오는 경우에는 법인등기사항전부증명서(정관첨부), 법인 인감 및 법인인감이 날인된 위임장, 등기권리증, 대표이사의 신분증, 입금용 통장사본을 준비하면 되고 사원이 나올 때는 위임장과 인감증명서, 사용인감을 사용할 때에는 사용인감과 사용인감계가 필요합니다.

사례

선순위 임차인으로 들어갈 때에는 국세 등의 체납으로 인하여 공매가 되더라도 선순위로 보호를 받을 수 있습니다. 압류등기가 되어 있지 않은 경우 말소기준권리가 되지 않기 때문에 선순위로 보호를 받게 되는 것입니다.

 

사례

재단법인 000 이사 홍00으로 표기하는 것이 맞습니다.

이 경우 대표권 있는 이사만 법인을 대표할 수 있습니다.

이사장 은 법인 내에서 명칭으로 이해하시면 됩니다. 회사에서 등기부상 이사를 전무. 상무이사로 구분 지어 부르듯

 

   

*법인이 임차인일 때

- 법인이 임차인이면 법인등기부등본과 계약체결권한을 입증하는 서류를 준비하시면 됩니다.

- 직원이 온다면 당연히 위임장과 법인인감증명서가 첨부되어야겠지요.

 

- 법인 명의로 할 경우와 법인직원명의로 할경우가 있습니다.(보호여부가 문제가 됩니다) 임차인이 준비할 특별한 서류는 없고, 법인등기부등본과 사업자등록증 확인하시면 되고, 공제, 경비처리 문제는 당사자끼리 처리할 문제입니다.

 

- 법인과의 임대차 계약을 체결할 때에는 임대차 계약은 관리행위에 해당하므로 원칙적으로 법인 이사회의사록이 필요하고, 법인간의 거래는 법인인감을 날인해야 합니다. 법인인감인지를 확인하기 위해서는 법인인감증명서도 첨부해야 합니다.

 

- 법인의 대표자가 여러 있을 경우에는 법인 정관규정을 보아야 합니다. 정관 규정에 각자 대표로 되어 있으면 그 중 한 명과 임대차 계약을 체결하면 됩니다. 그러나 공동 대표로 되어 있는 경우 다른 대표의 위임장이 없으면 3명 모두와 거래계약을 체결해야 합니다.