과태료 및 업무정지 처분예고 또는 행정처분 확정시 의견서 제출 및 이의신청

어느 개업공인중개사님의 사연

 

전세임대차계약 잔금 후 임대인과 중개보수 지불관련 다툼이 있어 중개보수료 소송청구를 하여 승소하였고, 임대인이 관할 등록관청에 중개대상물확인·설명서 작성 미기재로 민원을 제기하여 과태료 처분사전통지서(500만원)를 받은 상태에서 행정소송을 진행하려고 합니다.

 

개업공인중개사 여러분 임대차(전·월세)계약 중개대상물확인·설명서 작성 시 등기부등본으로 대처해 왔는데, 토지대장, 건축물대장, 등 (공란없이) 기재·기입, [⋁ ]체크해야 합니다. 지금까지 쉽게 생각 했는데 중개업 10년차 이번일로 공부 좀 해야 할 것 같습니다.

 

중개의뢰(임대)인이 중개보수를 지급하지 않아 부득이 중개보수청구소송을 하여, 개업공인중개사가 승소를 하였는데, 중개의뢰(임대)인이 중개대상물확인·설명서 작성 의무 위반을 이유로 민원을 제기하여 과태료 500만원 부과 처분사전통지서를 받게 되었습니다.

 

이러한 악의적인 중개의뢰(임대)인의 부당한 처사에 대하여 민원에 저자세로 임할 수밖에 없는 등록관청은 개업공인중개사에게 행정처분을 할 수밖에 없게 됩니다.

 

이러한 행정처분에 대해서는 정확하게 대응을 해서 권리구제를 받아야 합니다.

 

아울러 개업공인중개사님들은 중개행위를 함에 있어서 이렇게 부당한 대우와 처분을 당하지 않도록 하기 위해서는 계약서 및 중개대상물확인·설명서 작성에 최대한 주의를 해야 할 것입니다.

 

 

의 견 제 출 서

 

1. 예정된 행정처분의 제목 : 공인중개사법 위반에 따른 행정처분

 

2. 당사자

성 명 :

주 소 :

상 호 :

등록번호 :

 

3. 의견

피 처분예정자는 다음과 같이 의견을 제출합니다.

 

가. 귀청이 행정처분의 근거로 제시한 공인중개사법 제51조 제2항 제1의2호 중개대상물확인·설명 위반에 대하여

 

가 - 1. 귀청은 피 처분예정자에 대하여 행정처분을 함에 있어서 처분의 원인이 되는 사실에 관한 공인중개사법규정을 잘 못 적용하여 과태료처분을 한 것입니다.

 

그 이유를 살펴보면 공인중개사법은 중개대상물의 확인·설명의무와 중개대상물확인·설명서 작성, 교부, 보존의무를 엄격하게 구분하고 있습니다.

 

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개대상물을 확인하고 성실·정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시할 의무(이하 ‘중개대상물건 확인·설명의무’라고 한다)에 대해서는 제25조 제1항에서 규정하고 있으며, 중개대상물확인·설명서를 서면으로 작성, 교부, 보존의무(이하 ‘중개대상물확인·설명서 작성의무‘라고 한다)에 대해서는 제25조 제3항에서 규정하고 있으며, 의무위반에 대해서도 중개대상물의 확인·설명의무(제25조제1항)의 위반에 대해서는 법제51조제2항 1의2에서 과태료를 부과하도록 규정하고 있으며, 중개대상물확인·설명서 작성 의무(제25조제3항) 위반에 대해서는 법제39조 제1항 6호, 7호에서 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 공인중개사법은 중개대상물에 대한 확인·설명의무와 중개대상물확인·설명서 작성의무를 엄격하게 구별하고 있는 것이 분명합니다.

 

가- 2. 개업공인중개사의 중개대상물의 확인·설명의무 위반이 있었는지에 대한 사실 확인 및 판단의 권한은 누구에게 있는가?

 

공인중개사법 제51조 제2항 1의2호에 의한 과태료 처분을 하기 위해서는 피 처분예정자가 중개의뢰를 받은 개업공인중개사로서, 중개가 완성되기 전에, 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니하여야 하는데, 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 확인·설명을 하지 않았음을 중개가 완성된 이후에 중개대상물확인·설명서를 가지고 판단을 하려면 공인중개사법에 중개대상물 확인·설명의 근거자료가 반드시 제한적으로 열거되어 있어야 하며 이를 중개대상물확인·설명서에 반드시 기재하도록 되어 있어야 하는데, 공인중개사법 규정을 보면 ‘토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명 등’으로 규정하고 있는 것과 특히 확인·설명의 대상 중에 가장 중요한 임대인이 진정한 소유자임을 확인 할 수 있는 등기권리증, 신분증 확인 등에 대해서 언급하고 있지 않는 것을 보면, 동 규정은 확인·설명을 하기 위한 근거자료를 제한적으로 예시한 것으로 밖에 볼 수 없고, 개업공인중개사가 법제25조에서 규정하고 있는 서류 전부를 반드시 확인·설명의 근거자료로 제시하여야 하는 근거가 될 수 없다할 것입니다.

 

따라서 중개가 완성되기 전 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 권리취득중개의뢰인에 대하여 당해 중개대상물에 대한 확인·설명을 성실·정확하게 설명하고, 그 설명의 근거자료를 제시하였는지에 대한 판단은 결국 중개의뢰를 받은 개업공인중개사의 중개활동을 통해서 부동산전세계약을 체결하여 임차권이란 권리를 취득하게 된 권리취득중개의뢰인(임차인)을 위주로 하여 판단하여야 하는 것이지 중개대상물확인·설명서상의 기재사항만을 가지고 단순하게 판단해서는 안 되는 것입니다.

 

나. 법25조 제1항의 중개대상물의 확인·설명의무의 이행대상자

임대차계약을 체결함에 있어서 임대인은 신의성실의 원칙상 계약을 체결하기 전에 임차인에게 임차목적물에 대한 물건에 관한 정보, 점유자 및 임차인에 대한 정보, 권리관계에 관한 정보 등 임차목적물에 대한 기본정보를 제공할 의무와 임차인이 임차목적물에 대해서 임차의사를 결정하는데 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실에 대한 고지의무, 계약을 체결한 후 임차목적물의 권리관계 또는 물건의 현황에 중대한 변경이 있을 때에는 즉시 이를 통지할 의무가 있다고 할 것입니다.

 

그리고 임대인의 의무위반이 있을 때를 가정하여 권리취득 중개의뢰인을 보호하기 위하여 중개의뢰를 받은 개업공인중개사에게 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대상 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하도록 하고 있으며, 법제25조 제2항에는 개업공인중개사가 확인할 수 없는 사항에 대해서도 확인·설명을 위하여 필요한 경우에 중개대상물의 매도의뢰인, 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구하여 확인·설명의무를 이행하도록 하고 있습니다.

 

중개대상물에 대한 확인·설명의무는 권리취득 중개의뢰인에게 불측의 손해를 방지하기 위하여 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 권리취득중개의뢰인에 대하여 가지는 의무라고 할 것이며, 여기서 ‘당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인’이란 이 사건 부동산전세계약에서 ‘임차인’을 말하고 있음이 분명합니다.

 

그렇다면 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 중개대상물에 대하여 확인·설명의 해야 하는 대상자는 임차인에 한정하고 있으므로 이 건 민원을 제기한 임대인에 대해서는 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명의무가 존재하지 않는다 할 것입니다.

 

따라서 중개대상물에 대한 확인·설명의무가 없는 개업공인중개사에게 중개대상물에 대한 확인·설명의무가 있는 것으로 잘 못 해석해 과태료 처분의 사전통지를 한 귀청의 과태료 처분은 공인중개사법 제25조 제1항을 잘 못 적용하여 행한 처분으로 당연히 그 처분을 취소하여야 합니다.

 

다. 결론

귀청이 피 처분예정자에게 처분사전통지를 함에 있어서 적용한 법적근거(공인중개사법 제51조제2항 제1의2호 제51조 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013.6.4., 2014.5.21.> 1의2. 제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자는 처분의 원인이 되는 사실)는 처분의 원인이 되는 사실(공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.)을 잘 못 이해하고 적용하여 과태료처분을 한 것입니다.

 

즉 이 건 행정처분의 원인이 되었던 민원의 제기는 피 처분예정자가 2015.1.9 임대인과 임차인 사이에 체결된 부동산전세계약서 상의 임대인이 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명의무 위반을 이유로 귀청에 민원을 제기한 것으로, 민원을 제기한 임대인은 법제25조 제1항의 당해중개대상물에 대한 권리취득중개의뢰인이 아님이 분명하므로 귀청의 피 처분예정자에 대한 과태료처분은 취소되어져야 합니다.

 

4. 기타

피 처분예정자가 중개행위를 함에 있어서 성실·정확하게 업무를 수행하였으나, 의뢰인이 부당하게 중개보수를 지급하지 않아 피 처분예정자로서는 정당한 업무수행의 대가를 보상받고자 임대인을 상대로 부득이 중개보수지급청구소송을 하였으며, 법원에서 피 처분예정자의 청구가 전부 인용되자, 임대인이 악의적으로 민원을 제기하기에 이른 것입니다.

 

이렇게 악의적인 민원을 제기하는 민원인들에 대해서 상대적으로 열악한 환경에 놓일 수밖에 없는 개업공인중개사들의 권리와 업무를 귀청이 보호해주지는 못하면서 오히려 이렇게 행정처분을 하게 된다면 저희 개업공인중개사로서는 더욱더 위축되고 악성 민원인의 부당한 요구에 적극적으로 대항을 하지 못하게 되어 앞으로 더욱더 중개업 현실이 어려워 질 수밖에 없습니다.

 

이 건 행정처분도 결국에는 의뢰인의 중개보수 미지급으로 인하여 여기까지 사건이 확대된 것은 무엇보다도 개업공인중개사의 과실이나 잘못에 기인한 것이 아니라 오로지 의뢰인의 부당한 처사와 악의적인 민원에 기인한 것이라고 볼 수밖에 없습니다.

 

피 처분예정자는 수년 동안 성실하게 중개 업무를 수행하면서도 지금까지 다른 의뢰인들에게 재산상 손해와 피해를 야기한 적이 한 번도 없습니다. 지금까지 개업공인중개사로서 자긍심을 가지고 의뢰인들의 재산을 보호하기 위해서 성실하게 중개 업무를 하고 있었는데 이번 사건에 대한 귀청의 행정처분을 보면서 크게 낙담하여 중개업을 계속해야 하는지에 대한 회의마저 듭니다. 누가 이렇게 악의적인 민원으로 부터 우리 개업공인중개사를 보호해 줄 수 있을까하는 많은 고민을 하게 됩니다.

 

부디 악의적인 민원인들에 대해 올바른 대처로 의뢰인들에 대해서 절대적인 약자가 될 수밖에 없는 저희 개업공인중개사의 업권을 보호해준다는 차원에서 선처를 해주시기 부탁드립니다.

   

2018년 12월 20일

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과태료 결정에 대한 이의신청서

 

사건번호 2018과 000 공인중개사법위반

 

위 반 자

성명 :

주민번호 :

연락처 :

 

위 사건에 관하여 위반자는 귀원의 과태료 처분 결정문을 2018. 12. 20.에 수령하였으나, 본인은 불복하므로 이의를 신청합니다.

 

 

이의신청사유

   

1. 공인중개사법 규정을 적용함에 잘 못이 있습니다.

공인중개사법 제51조 제2항 제1호의 2(제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자)는 중개대상물확인·설명서 작성위반에 대한 과태료 처분이 아니라, 중개대상물에 대한 확인·설명의무 위반 또는 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자에 대한 과태료 처분임이 분명합니다.

 

따라서 귀원의 위반자에 대한 결정이 정당한 근거를 가지려면 우선 위반자가 법제25조제1항 각호에서 정한 사항에 대하여 확인 후, 성실·정확하게 설명을 하지 아니하였거나, 반드시 확인 설명의 근거자료를 제시하여야 할 의무가 있는 근거자료를 제시하지 않아 동 규정을 위반한 사실이 있어야 하는 것입니다.

 

가. 법제25조제1항에서는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 라고 하고 있습니다.

 

나. 법제25조제1항에서 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에 중개가 완성되기 전에 법에서 정하고 있는 사항을 확인하여 성실·정확하게 설명하라고 되어 있으며, 국토교통부 유권해석은 중개가 완성된 때라 함은 계약서를 작성한 때라고 하고 있습니다. 따라서 개업공인중개사의 중개대상물에 대하여 법에서 정한 사항을 확인한 후 성실·정확하게 설명할 의무는 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 계약서가 작성되기 전에 행해야 하는 의무이므로 개업공인중개사가 중개활동을 함에 있어서 실제로 법에서 정하고 있는 사항을 확인하여 중개를 의뢰한 권리취득중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하였는지를 따져보아야 하는데, 권리취득중개의뢰인은 이와 관련된 민사손해배상청구소송에서 개업공인중개사로 부터 중개대상물에 대하여 확인 및 성실·정확하게 설명을 받았음을 인정하고 있으므로 심리미진 및 법령적용에 잘못이 있습니다.

 

2. 심리미진의 사유가 있습니다.

가. 법제25조제1항에서는 개업공인중개사가 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 라고 하고 있는데 본 규정의 의미는 열거된 근거자료를 반드시 제시하여야 한다는 의미로 볼 수가 없으며, 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 법제25조제1항 각호가 정하고 있는 사항을 확인하기 위한 자료가 있는 때에는 그 자료에 대하여 성실·정확하게 설명한 후 그 근거자료를 제시하여야 한다는 의미로 해석하여야 합니다.

 

나. 그 이유를 살펴보면 법제25조제1항 각호의 사유를 확인하기 위한 근거자료로는 동 규정에서 열거된 이외의 많은 근거자료(예를 들면 등기필증, 등기권리증, 건축물대장 등이 있습니다)들이 있음에도 불구하고 이러한 근거자료를 모두 열거하지 않은 이유는 개업공인중개사가 법제25조제1항 각호의 사유를 확인할 때에는 매도의뢰인으로 부터 물건의 상태에 관한 자료를 요구하여 이를 교부받아 확인·설명을 하여야 하는 경우도 있는데 매도의뢰인이 이러한 자료를 교부하지 않은 때에는 개업공인중개사가 그 근거자료를 확보할 수 없으므로 그 근거자료를 권리취득중개의뢰인에게 제시할 수 없음이 당연한 것이므로, 동 규정은 개업공인중개사가 반드시 법제25조제1항 각호의 사유를 근거자료를 가지고 확인한 후 성실·정확하게 설명한 후 제시하여야 할 근거자료를 제한적으로 열거한 것이 아니라, 제시할 근거자료를 예시를 하고 있는 예시규정으로 보아야 하며 그런 이유로 동 규정에서는 “등기사항증명서 등 설명의 근거자료”로 규정하고 있는 것으로 보아야 합니다.

 

3. 결론

따라서 위반자가 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 대한 권리를 취득할 중개의뢰인에 대하여 법제25조제1항 각호의 사항을 확인한 후 성실·정확하게 설명을 하면서 그 근거자료를 제시하였다면 위반자는 동 규정이 위반하지 아니하였음이 분명한 사실임에도 불구하고, 귀원의 결정은 법제25조제1항에서 정하고 있는 근거자료를 전부 중개대상물확인·설명서에 기재하지 않았다고 하여 동 규정에서 정하고 있는 근거자료를 제시하지 않았다고 인정한 후 위반자가 법제25조제1항을 위반한 것으로 하여 법제51조제2항 제1의2호 과태료 결정을 한 것은 명백한 심리미진의 위법이 있다고 보아 이의를 제기합니다.

 

2018. 12. 26.

 

신청인 :                        (날인 또는 서명)

 

 

귀중

 

 

 

 

 

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