공동 명의자가 외국에 거주일때 임대차계약

공유명의인 경우 지분의 과반수이상으로써 관리에 관한 사항을 결정할 수 있으므로, 위 2인 중 지분 과반수권자로부터 임대차 계약을 체결하면 유효 합니다. 이때 그 과반수 지분권자와 단독으로 임대차 계약을 체결하여도 유효 합니다. 계약체결 시에는 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증 등 권한을 위임 받았음을 확인할 수 있는 서류들을 위임인에게 받아 첨부하면 중개 사고를 예방할 수 있습니다. 임대인이 1/2공동명의인 대상물건을 중개하는 경우에 개업공인중개사는 공동명의인 모두에게 서명 및 날인을 받은 후 공동명의자 중 과반수에게 교부하면 될 것입니다.
위 중개대상물건은 공동명의인 한 명이 외국에 파견근무 중으로 전화 녹취, 팩스, 이메일, 문자(카톡) 등의 방법으로 대리인을 선임하게 하고 매우 상세한 내용의 위임을 받아 업무처리를 진행하면 됩니다. <br> 다만 임대인이 귀국 후에는 지급된 잔금에 대하여 추인을 하여야 하는 조건이 되어야 할 것입니다.<br> <br> 공동명의인 경우 전원에게 계약서를 작성해 주는 것이 원칙 입니다. 따라서 공유자 전원에게 계약서 원본을 교부해 주어야 합니다. 그러나 위임을 받아 할 때에는 한 장으로 작성하고, 공동명의인 한 명에게 보증금을 어떻게 지급받을 것인지 먼저 확인해 주기 바랍니다. <br> <br>
위 중개대상물건은 공동명의인 한 명이 외국에 파견근무 중으로 전화 녹취, 팩스, 이메일, 문자(카톡) 등의 방법으로 대리인을 선임하게 하고 매우 상세한 내용의 위임을 받아 업무처리를 진행하면 됩니다. 다만 임대인이 귀국 후에는 지급된 잔금에 대하여 추인을 하여야 하는 조건이 되어야 할 것입니다. 공동명의인 경우 전원에게 계약서를 작성해 주는 것이 원칙 입니다. 따라서 공유자 전원에게 계약서 원본을 교부해 주어야 합니다. 그러나 위임을 받아 할 때에는 한 장으로 작성하고, 공동명의인 한 명에게 보증금을 어떻게 지급받을 것인지 먼저 확인해 주기 바랍니다.
개업공인중개사 부동산 중개업무 중 위임계약으로 진행되는 경우가 참 많습니다.<br> 평소 위임계약에 대한 매뉴얼을 숙지했다가 본 계약에 들어갈 때에는 당황하지 않고, <br> 부드럽게 계약이 진행되도록 평소 익숙한 업무(매뉴얼)스타일을 만들어 놓는 것이 좋습니다.<br> <br> 아래는 위임계약에 대한 참고사항입니다. ↓↓
개업공인중개사 부동산 중개업무 중 위임계약으로 진행되는 경우가 참 많습니다. 평소 위임계약에 대한 매뉴얼을 숙지했다가 본 계약에 들어갈 때에는 당황하지 않고, 부드럽게 계약이 진행되도록 평소 익숙한 업무(매뉴얼)스타일을 만들어 놓는 것이 좋습니다. 아래는 위임계약에 대한 참고사항입니다. ↓↓
민법 제680조 (위임의 의의)<br> 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.<br> <br> 위 조항의 의미를 살펴보자. <br> 위임에는 어떤 형식이나 절차를 따로 두고 있지 않다. <br> 다시 말해 소유자는 일을 맡기고 대리인은 승낙하면 되는 것이다. <br> 서면으로 위임할 수도 있고, 구두로 위임할 수도 있다는 말이다. <br> 학자들은 이를 계약방식의 자유라고 부른다. <br> 우리 민법의 계약에 관한 규정등은 모두 이 원칙에 기초를 두고 있다. ↓↓
민법 제680조 (위임의 의의) 위임은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다. 위 조항의 의미를 살펴보자. 위임에는 어떤 형식이나 절차를 따로 두고 있지 않다. 다시 말해 소유자는 일을 맡기고 대리인은 승낙하면 되는 것이다. 서면으로 위임할 수도 있고, 구두로 위임할 수도 있다는 말이다. 학자들은 이를 계약방식의 자유라고 부른다. 우리 민법의 계약에 관한 규정등은 모두 이 원칙에 기초를 두고 있다. ↓↓
해법> 공동명의인과 통화하고, 계약체결권 또는 계약금 및 잔금지불(입금) 방법을 확인하고 결정한다.<br> 그렇다면 위임장 대신에 구두로 위임받는 방식을 선택할 수도 있다. <br> 이 경우 다음과 같이 계약을 진행한다.<br> ① 공동명의인과 통화하여 대리인에게 위임한 사실을 확인한다.<br> ② 계약금은 공동명의인이 지정한 은행계좌 또는 수임자에게 송금한다.<br> ③ 계약서의 특약사항 란에 다음과 같이 기재한다.<br> 1) 공동명의인과에게 전화하여 대리인에게 위임한 사실을 확인하였다.<br> 2) 공동명의인은 잔금(또는 중도금)일에 위임장과 인감증명서를 제출한다. ↓↓
해법> 공동명의인과 통화하고, 계약체결권 또는 계약금 및 잔금지불(입금) 방법을 확인하고 결정한다. 그렇다면 위임장 대신에 구두로 위임받는 방식을 선택할 수도 있다. 이 경우 다음과 같이 계약을 진행한다. ① 공동명의인과 통화하여 대리인에게 위임한 사실을 확인한다. ② 계약금은 공동명의인이 지정한 은행계좌 또는 수임자에게 송금한다. ③ 계약서의 특약사항 란에 다음과 같이 기재한다. 1) 공동명의인과에게 전화하여 대리인에게 위임한 사실을 확인하였다. 2) 공동명의인은 잔금(또는 중도금)일에 위임장과 인감증명서를 제출한다. ↓↓
만일 전화 확인 과정에서 조금이라도 미심쩍은 점이 있으면 계약을 중지해야 한다. <br> 그리고 구두 위임에는 입증책임 이라는 부담이 따른다. <br> 즉 한 쪽이 위임사실을 부인하게 되면 상대방은 이를 입증해야 한다. <br> 이런 입증의 부담을 없애기 위해 잔금일 전에 위임장을 받아두어야 한다. <br> 그래서 위의 특약사항 2)번을 기재하는 것이다.<br> 위임장이 없다 해서 계약을 철회할 수 있는 것은 아니다, <br> <br> "위임장을 받기 전에는 계약을 취소할 수 있죠??" ↓↓
만일 전화 확인 과정에서 조금이라도 미심쩍은 점이 있으면 계약을 중지해야 한다. 그리고 구두 위임에는 입증책임 이라는 부담이 따른다. 즉 한 쪽이 위임사실을 부인하게 되면 상대방은 이를 입증해야 한다. 이런 입증의 부담을 없애기 위해 잔금일 전에 위임장을 받아두어야 한다. 그래서 위의 특약사항 2)번을 기재하는 것이다. 위임장이 없다 해서 계약을 철회할 수 있는 것은 아니다, "위임장을 받기 전에는 계약을 취소할 수 있죠??" ↓↓
계약을 하면서 위임장을 나중에 받기로 한 경우 많이 받는 질문이다. <br> 사례를 통해 질문의 배경을 살펴보자.<br> 임차인 0씨는 마음에 드는 아파트를 찾았다. 소유자와 통화하니 마침 해외출장 중이라 개업공인중개사에게 계약을 위임하겠다고 했다. 잔금 일에 위임장과 인감증명서를 받는 조건으로 계약을 하고 계약금은 소유자 계좌로 송금했다. 그런데 며칠 후 다른 공인중개사 사무실에서 연락이 왔는데 더 좋은 조건의 전세물건이 나왔다는 것이다. <br> 0씨는 먼저 한 계약을 취소하고 싶다. 그러나 문제는 임대인이 계약금을 돌려주지 않을 것이다. 그런데 대리로 계약하면서 아직 위임장을 받지 않았다. 이걸 문제 삼을 수 없을까? 법에도 이런 조항이 있다고 들은 것 같다.<br> 0씨는 아마 민법의 다음 조항을 잘 못 이해한 경우로 보인다↓↓
계약을 하면서 위임장을 나중에 받기로 한 경우 많이 받는 질문이다. 사례를 통해 질문의 배경을 살펴보자. 임차인 0씨는 마음에 드는 아파트를 찾았다. 소유자와 통화하니 마침 해외출장 중이라 개업공인중개사에게 계약을 위임하겠다고 했다. 잔금 일에 위임장과 인감증명서를 받는 조건으로 계약을 하고 계약금은 소유자 계좌로 송금했다. 그런데 며칠 후 다른 공인중개사 사무실에서 연락이 왔는데 더 좋은 조건의 전세물건이 나왔다는 것이다. 0씨는 먼저 한 계약을 취소하고 싶다. 그러나 문제는 임대인이 계약금을 돌려주지 않을 것이다. 그런데 대리로 계약하면서 아직 위임장을 받지 않았다. 이걸 문제 삼을 수 없을까? 법에도 이런 조항이 있다고 들은 것 같다. 0씨는 아마 민법의 다음 조항을 잘 못 이해한 경우로 보인다↓↓
민법 제134조 (상대방의 철회권) <br> 대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 이 조항은 '대리권 없는 자'일 경우만 해당된다. 다시 말해, 대리로 나온 사람이 위임장도 없고 구두로 위임을 받은 사실도 없다면, 소유자가 이 계약을 인정하기 전에 매수인이나 임차인은 계약을 철회할 수 있는 것이다. 따라서 위 질문에 대한 답은 '철회할 수 없다'이다. 비록 위임장은 없지만 대리권이 있다는 사실을 소유자로부터 전화로 확인받았으므로 대리권이 있기 때문이다. ↓↓
민법 제134조 (상대방의 철회권) 대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 이 조항은 '대리권 없는 자'일 경우만 해당된다. 다시 말해, 대리로 나온 사람이 위임장도 없고 구두로 위임을 받은 사실도 없다면, 소유자가 이 계약을 인정하기 전에 매수인이나 임차인은 계약을 철회할 수 있는 것이다. 따라서 위 질문에 대한 답은 '철회할 수 없다'이다. 비록 위임장은 없지만 대리권이 있다는 사실을 소유자로부터 전화로 확인받았으므로 대리권이 있기 때문이다. ↓↓
인감증명서 자체는 대리권과 무관하다.<br> 인감증명서는 '위임장이나 계약서 등 서류에 찍힌 도장이 신고 된 인감' 이라는 증명서에 불과하다. <br> 그런데 사람들은 인감증명서를 확대 해석하는 경향이 있다. <br> 소유자의 인감증명서만 가지고 나와도 소유자의 대리인으로 쉽게 받아드리는 것이다.<br> <br> 인감증명서 관련 판례를 보자.<br> 인감증명서만의 교부는 일반적으로 어떤 대리권을 부여하기 위한 행위라고 볼 수 없다. <br> 법의 해석은 이렇듯 명백하지만, <br> 문제는 거래 현장에서 여전히 인감증명서를 과신(過信)하는 사람들이 있다는 것이다. <br> 따라서 내가 발행한 인감증명서가 잘못 사용되는 것을 막기 위한 조치가 필요하다.<br> [대법원 1978.10.10. 선고 78다75 판결]<br> <br>
인감증명서 자체는 대리권과 무관하다. 인감증명서는 '위임장이나 계약서 등 서류에 찍힌 도장이 신고 된 인감' 이라는 증명서에 불과하다. 그런데 사람들은 인감증명서를 확대 해석하는 경향이 있다. 소유자의 인감증명서만 가지고 나와도 소유자의 대리인으로 쉽게 받아드리는 것이다. 인감증명서 관련 판례를 보자. 인감증명서만의 교부는 일반적으로 어떤 대리권을 부여하기 위한 행위라고 볼 수 없다. 법의 해석은 이렇듯 명백하지만, 문제는 거래 현장에서 여전히 인감증명서를 과신(過信)하는 사람들이 있다는 것이다. 따라서 내가 발행한 인감증명서가 잘못 사용되는 것을 막기 위한 조치가 필요하다. [대법원 1978.10.10. 선고 78다75 판결]
대성 부동산 대표님, 자세한 설명 감사드립니다. 건강하세요