현금영수증발급실무

질의) 저는 간이과세자인데요.

1. 아파트 작은 거 매매계약 시 현금영수증 요청이 없어도 현금영수증 발행해야 하나요?

요청 없으니 발행하지 않아도 되나요?

2. 그리고 임대차시에도 10만원 넘으면 요청 없어도 무조건 발행해야 하나요?

답글>

요청이 없어도 10만 원 이상이면 신고의무가 있어서 신고해야 합니다.

부동산중개업 현금영수증의무발행업종에 해당되므로 반드시 현금영수증을 발행하셔야 합니다.

 

질의) 간이과세자인데 세금계산서를 요구하면 어떻게 해야 하나요?

저는 간이과세자로 등록되어 있습니다.

현재 세금계산서는 무조건 발행해야 된다고 상가 분양대행 팀에서 요구하고 있습니다.

1. 꼭 세금계산서 발행이 되어야하나요?

2. 세금계산서 발행 시 일반과세로 전환되어야 할 건데 절차나 시간이 많이 소요되지 않을까요?

답글>

간이과세사업자는 세금계산서를 발행할 수 없으므로 영수증을 발행하고, 현금영수증을 발행해주시면 됩니다.

분양시행 사업자 입장에서는 현금영수증으로 부가가치세를 공제받지 못할 경우, 소득세에서 차감을 받을 수 있으므로 손해가 발생하지는 않습니다.

 

질의) 중개보수료 지급받은 후에

중개보수료 지급받은 후에 세금계산서나 현금영수증을 발행한다고 하는데

어떨 때 세금계산서를 발행하고, 어떨 때 현금영수증을 발행하나요?

답글>

개업공인중개사님이 일반과세사업자라면 세금계산서를 발행하는 것이고요. 간이과세사업자라면 현금영수증을 발행하는 것입니다. 개업공인중개사는 현금영수증 의무발행업종에 해당되기 때문에 중개보수를 수령한 후에는 반드시 5일 이내에 현금영수증 또는 세금계산서를 발행해야 합니다.

 

질의) 법인이 매수의뢰인으로 계약 시 중개보수에 대한 세금계산서를 요구할 때 간이과세자인 공인중개사는 어떤 식으로 처리해야 하나요?

답글>

간이과세사업자는 세금계산서를 발행하지 못하므로 현금영수증처리를 해주시면 됩니다. 법인은 부가가치세에서 매입세액공제를 받을 수 없고, 소득세 신고 시 필요경비로 인정을 받게 되므로 법인으로서는 손해를 보는 것이 아닙니다.

 

질의) 전세계약서를 작성하고 잔금 후에 현금영수증을 발행하는데

중개보수 할인 해주고, 현금영수증 발행은 안 하는 거로 얘기했습니다만,

혹시 확정일자부로 인해서 국세청에 자료가 송부되지 않을까 염려가 됩니다.

중개보수 할인해줘도 현금영수증은 꼭 발행해야 되나요?

그리고 발행하면 꼭 거래당사자 주민번호나 폰 번호로 해야 되나요?

답글>

부동산중개업은 현금영수증의무발행업종에 해당됩니다. 따라서 의뢰인이 요구를 하지 않더라도 발행을 해줘야 합니다.

발행을 할 때 의뢰인이 발행해달라는 것으로 해주시면 됩니다.

의뢰인의 인적사항을 모를 때는 인터넷 현금영수증 식별번호 [⋁]자진발급(010-000-1234)로 발행을 해야 합니다.

   

질의) 중개보수를 받을 때

매도인 매수인이 은행에서 통장으로 입금을 하면 입금영수증이 있는데요?

입금영수증을 가지고 나중에 매도 시에 양도세 낼 때 필요경비로 인정을 받을 수 있는지요?

아님 현금영수증이 있어야 필요경비로 인정을 받을 수 있는지요?

답글>

입금영수증만 가지고는 인정이 어려운 경우가 있습니다. 즉 입금내역이 있으면 되는데요. 양도소득세 필요경비로 사용하실 용도라면 반드시 현금영수증으로 준비를 하는 것이 좋습니다.

 

질의) 현금영수증 발급 대상이 사업자일 경우 사업자는 등록번호 기재해야 하나요?

현금영수증 발급 대상이 개인이면 전화번호나 주민번호 기재하니 계약 시 받은 개인정보로 간단히 현금영수증 발급 가능한데 대상이 사업자일 경우 사업자번호로 발급해야 한다니 그것까지 확인해가며 발급하기 그런데 그냥 전화번호나 주민번호로 하면 문제 되나요?

답글>

현금영수증을 발행하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 사업자 등록한 전화번호로 발행하셔도 됩니다. 우선 당사자에게 확인을 하시면 등록된 전화번호를 알려주실 것입니다. 현금영수증 5일 이내에 발행해야 되는데, 발급 식별번호를 알 수 없을 때는 일단, 인터넷 현금영수증 식별번호 [Ｖ]자진발급 으로 발급하고, 식별번호를 알려주면 6개월 이내에 취소하고 정정 신고하면 됩니다.

   

질의) 초과수수료에 대한 현금 영수증 어떻게 처리해야하나요?

최근 매도자 분께서 거래 체결 시 수수료 @를 챙겨주신다 하여 거래 완료 후 중개보수료 및 사전 약속 분 @도 받은 상태인데요. 어제 갑자기 중개보수료 @에 대한 현금영수증을 원하시는데 이 경우 어떻게 대처해야하는지? 조언 부탁드립니다.

답글>

의뢰인 본인이 주겠다고 약속한 금액을 돈 주고 나서 이러는걸 보면 참 인간이란 돈 앞에 간사하다는 생각밖에는 안 드네요. 일단 현금영수증은 발급해줘야 할까요?

 

중개업을 하면서 사람을 믿으면 안 됩니다. 그리고 이런 경우를 대비해서 철저하게 준비를 해둘 수밖에 없습니다.

 

이렇게 의뢰인이 중개보수 외 얼마를 준다고 할 때 받을 수도 안 받을 수도 없는 노릇이죠. 그러므로 중개의뢰를 받을 때부터 확실하게 서면으로 확인서를 받아야 이런 문제가 발생하지 않습니다. 중개보수 외 수수료를 받았을 때에는 중개보수와 기타 수수료를 합산하여 받은 경우 중개보수를 책정할 수가 없어, 초과중개보수로 행정처분을 할 수 없다는 대법원판례가 있습니다.

 

아무런 조치를 취하지 않고 중개보수 외 금원을 수령했다면 별도의 현금영수증으로 발행을 하시면 됩니다. 많은 경우 컨설팅수수료로 현금영수증처리를 하는데요? 이 때에는 컨설팅계약서와 컨설팅보고서 자료를 확보해놓아야 합니다.

 

질의) 부동산 중개보수 일방이 지급 시 현금영수증

부동산 중개보수를 일방이 지급 시 현금영수증은 어떻게 발급해야 하나요?

중개보수가 각 각 50만원인데, 매수인이 100만원 지급 시 영수증은 100만 원짜리를 발급해야 하는지요?

아니면 50만원으로 두 장을 발급해야 하는지? 궁금합니다.

답글>

100만원에 대한 현금영수증을 발해하시구요. 별도의 확인서로 중개의뢰인 쌍방의 중개보수를 지급한 것임이라는 확인서 받으세요.

 

질의) 카드단말기문의

부동산에서도 카드단말기 써야 하나요?

현금영수증은 온라인에서 가입해서 하는 것으로 아는데요.

답글>

현금영수증은 온라인으로 처리해도 됩니다. 굳이 카드단말기를 설치할 필요는 없습니다. 카드단말기를 사용하는 이유는 카드로 대금결제를 할 수 있도록 하기 위함입니다.

 

질의) 대서료 현금영수증

혹시 대서료 받았는데 현금영수증 발급해야 하나요?

개업공인중개사 란에 부동산 기입하고 부동산거래 신고까지 했습니다.

현금영수증 의무발행사항인가요?

답글>

우선 현금영수증발급의무자에 해당하는지 부터 분석해야합니다. 부동산임대업, 중개업, 대서는? 현금영수증발행의무대상자가 아니죠? 그러므로 일반 영수증으로 발행을 하면 됩니다. 다만 세금부분에 큰 문제가 없다면 발행해드려도 되고요.

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약간의 논란이 있을 수 있습니다. 부동산중개업은 현금영수증의무발행업종인데 컨설팅업 등 겸업으로 하는 경우 현금영수증발행업종대상이 되는 수입이 중개업에 한정하느냐, 다른 수입(컨설팅수수료, 대서료, 소개료 등)도 포함해야 하느냐에 대한 문제입니다.

 

지인 중에 대서로 좀 큰 것을 중개하고는 중개보수료를 못 받은 경우가 있었습니다.

소송을 한다 해도 청구할 근거가 없어서 고심하는 것을 보았습니다.

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큰 것을 중개할 때는 대서로 해서는 정당한 보수를 받을 수 가 없는 경우가 발생합니다. 그래서 부동산처분(매각)위탁계약서라는 것을 사용해야 합니다. 중개사고의 위험을 방지하면서 수수료를 듬뿍 챙길 수 있어야 하므로 최적의 것을 사용해야 합니다.

 

대서로 계약서 작성한다는 것은 개업공인중개사 직인이 안 들어가는 것이 아닌지요?

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대서를 할 때에도 개업공인중개사의 명판이 들어갑니다. 부동산거래계약신고를 공인중개사가 하기 위해서입니다.

 

대서일 경우 거래신고를 개업공인중개사가 하는 건가요? 중개했을 때만 하는 것 아닌지?

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대서일 때에도 선택해서 할 수 있습니다.

 

질의) 주민번호수집금지

현금영수증은 꼭 계약당사자에게 발급하여야 하는지요?

세무서에서는 타인에게 발급 시 부당이득에 해당된다고 명쾌한 답변을 주지 않습니다.

협회에서도 명확하게 답변을 들을 수가 없고요.

이번에 매매계약 후 현금영수증을 직계가족도 아닌 예비며느리에게 발급을 요구하네요?

답글>

현금영수증의 경우 세액공제 때문에 많은 사람들이 현금영수증을 가족 중에 필요한 사람으로 요구를 합니다. 원칙은 계약당사자에게 발급해야하지만 실제로 현금을 지급한 사람이 있다면 그분 앞으로 발급해도 됩니다. 이 부분은 원칙적으로 증여에 해당하게 되는데요. 증여는 세액공제라는 게 있어서 세액공제 범위에 해당되기 때문에 법적으로는 문제가 되지 않습니다. 그런 이유로 정확한 답변이 불가능 했었을 것입니다.

 

질의) 현금영수증 발급여부 문의

아파트 분양할 때 아파트매수인에게 알선만 해주고 MGM 수수료를 분양회사에서 세금공제하고 현금을 받을 경우. 개업공인중개사는 받은 금액을 현금영수증 발급해야합니까? 안 해도 됩니까?

답글>

분양회사에서 받은 것은 미리 세금을 공제하였으므로 이는 개업공인중개사의 소득에 해당하고 용역의 공급대가가 아니므로 현금영수증을 발급하지 않습니다. 우리가 급여를 받았을 때 현금영수증 발행하지 않는 것과 같습니다.

 

질의) 상가권리금 수수료

상가를 중개할 때 보증금 및 월세에 대하여는 법정수수료를 받고 중개대상물확인·설명서에 기재를 하고 있는데 권리금에 대한 수수료를 받을 때 어떻게 기재를 해야 법적으로 문제가 발생하지 않을까요? 권리금에 대한 수수료를 단지 구두로 이야기를 해서 청구하면 지급을 꺼려하는 경우가 많아 중개대상물확인·설명서에 넣고 싶은데 법정수수료 초과로 될까봐 걱정입니다. 어떻게 해야 할까요?

답글>

권리금에 대한 수수료는 중개보수료와 그 법적성질이 다릅니다. 이를테면 컨설팅수수료로 보아야 합니다. 따라서 중개보수료와 합산하면 안 되는 것입니다. 항상 중개보수료와는 별도로 받아야 합니다.

 

권리금 부분은 중개대상물이 아니기 때문에 많은 개업공인중개사들이 인정작업을 하는 곳입니다. 사실 현재처럼 경기가 안 좋을 때에는 권리금도 많이 못 받거든요. 그래서 양도인들이 권리금에 대한 수수료도 많이 줄 형편도 안 되고, 권리금에 대한 수수료 부분은 중개가 완성되기 전에 반드시 협의를 마치고 상가 중개를 해야 합니다. 안주는 사람도 많거든요.

 

질의) 컨설팅 용역비 영수증 발급이 궁금합니다.

매매계약 체결 후 컨설팅 용역금액을 받게 되면 용역비 영수증은 부동산 사무실 명의로 발급해도 되나요?

(현재 저희 중개사무소는 간이과세자로서 현금영수증으로 수수료 영수증을 발급하고 있습니다.)

저희 중개사무소로 영수증을 발행하면 중개보수료 한도 초과에 해당될까 봐요?

답글>

개업공인중개사가 사업자등록을 내면서 영업의 범위에 컨설팅업을 추가하였다면 정상적인 컨설팅을 할 수 있습니다. 그리고 컨설팅계약을 체결하고 컨설팅업무를 하였다면 당연히 컨설팅 수수료로 받아야 하는 것입니다.

부동산 중개하고 부동산컨설팅은 겹치는 부분이 있어서 혼동을 하거나 초과중개수수료 문제가 발생하지 않을까 하는 조바심도 나겠지만, 정상적인 컨설팅용역을 제공했다면 당연히 중개보수료 문제는 배제되고 컨설팅업무와 그에 대한 대가로 판단을 하게 됩니다.

 

다만 지도단속권한이 있는 공무원의 입장에서는 이 둘을 구별하기가 쉽지 않기 때문에 가능하면 초과중개수수료 문제로 해결하려고 하게 됩니다. 그러므로 가장 중요한 것은 컨설팅계약서를 미리 작성하고 컨설팅업무를 특정하고 컨설팅수수료를 미리 문서로 작성하여 가지고 있어야 합니다.

 

업무영역에 컨설팅업을 포함시켰다면 당연히 부동산사무실 명의로 영수증을 발행할 수 있습니다. 현금영수증을 발행하였을 때에도 컨설팅계약서가 있고 컨설팅업무를 수행했다면 당연히 초과중개수수료 문제는 발생하지 않습니다..

 

질의) 매매계약 또는 임차계약 시 현금영수증은 계약서상에 기재된 당사자에게만 발행해야 하나요?

답글>

당사자에게만 발행해야 된다고 합니다.

 

질의) 현금영수증 발급 시 계약서의 당사자가 지정한 타인(아들주민번호)으로 발급이 가능할까요?

오늘 잔금을 치르고 임차인이 아들명의로 중개보수 현금영수증을 발급해 달라는데 문제가 없을까요?

답글>

계약서상 기재된 명의의 사람으로 현금영수증 발행하셔야 합니다.

 

저도 그런 일이 있어 세무서에 확인 했던 적이 있습니다.

 

질의) 현금영수증 계약 일에 발행해야 하나요? 아니면 중개보수 받는 날 발행해야 하나요?

계약 일에 중개보수료 청구가 가능하다고 나와 있지만 계약 일에 주는 경우는 없고 잔금 지불하고 정산하자고 하는데요?

중개보수료 받는 날 현금영수증 발행하면 되는 건가요?

그리고 발행해야 하는 날에서 며칠 내로 발행해야 되는지요?

 

2013. 10.1.부터 소비자가 요구하지 않아도 반드시 현금영수증을 발급해야 하는 의무발행업종에 부동산중개업 업종이 추가되었으며,

 

추가 업종을 포함한 전체 44개(부동산중개업 등) 의무발행업종 사업자는 직전과세기간의 수입금액에 관계없이 사업자등록일로부터 3개월 내에 현금영수증가맹점에 가입(2013. 10.1. 전 개업 자는 2013. 12.31.까지 가입의무)해야 하고 가맹점 미 가입 시 미가입기간의 수입금액에 대해 1%의 가산세가 부과되므로 가맹점에 꼭 가입하시기 바라며, 현금영수증가맹점 스티커를 부착하여 주시기 바랍니다.

 

또한, 의무발행업종 사업자는 「2014.6.30.이전 거래는 건당 30만원이상, 2014.7.1.이후 거래 는 10만원이상」 현금거래금액에 대해서는 반드시 현금영수증을 발급해야 하며, 현금영수증 미 발급 시 적게 낸 세금 외에 해당금액의 50과태료가 부과됨을 알려 드립니다.

 

※ 부동산중개업 사업자등록증 유형

― 법인 : 세금계산서, 현금영수증 (부가세별도)

― 일반과세자 : 세금계산서, 현금영수증 (부가세별도), 현금매출명세서(장부기재)

― 간이과세자 : 현금영수증 (가맹점, 일부), 현금매출명세서 (장부기재)

※ 신규 등록 개업공인중개사는 사업자등록일(사업개시일)로부터 3개월 이내 가입

 

현금영수증가맹점 가입

― (가입방법) 현금영수증홈페이지 (www.taxsave.go.kr) 공지사항 참조

― 신용카드가맹점에 가입한 후 카드단말기를 이용하는 방법과 인터넷PC 발급서비스 제공사업자의 사이트에 접속하여 가맹점 가입

― 세미래콜센타 ☎ 126 (②현금영수증) ARS를 이용하여 가입

※ (미가입시 불이익) 미가입기간의 수입금액 X 1가산세 부과

 

※ 발급의무금액 30만원 →10만 원 이상 확대는 2014. 1.1. 관련 세법이 개정되었으며, 2014. 7.1. 이후 거래분부터 시행됨

 

※ (발급의무 금액) 현금을 받는 날로부터 5일 이내에 반드시 발급하여야함

― 소비자 인적사항을 몰라도 국세청 지정번호 (010-000-1234) 로 발급해야 함

― 소비자와의 가격할인 등을 이유로 현금영수증을 발급하지 않은 경우에도 미 발급에 해당되므로 반드시 발급해야 함

― 거래일로부터 5년 이내에 미발급사실을 신고한 자에게 거래금액의 20포상금 지급

※ (미 발급 시 불이익) 미 발급금액 X 50과태료 부과 (조세범처벌법 제15조)

 

1. 현금영수증가맹점 가입 의무는 소득세법 제162조의3과 동법 시행령 제210조의3 등에서 규정하고 있습니다.

2. 현금 또는 계좌이체일로부터 5일 이내에 발행하셔야 합니다.

 

현금영수증가맹점 스티커 부착의무화

― (부착의무)현금영수증 의무발행점 스티커를 “계산대나 계산대 근처, 사업장 출입문 입구” 등 소비자 잘 볼 수 있는 곳에 부착해야 함

※ (미 부착 시 불이익) 50만원의 과태료 부과

스티커는 관할 세무서를 통해 받으실 수 있습니다.

 

현금영수증 발급관련 유의사항

※ 거래금액(10만 원 이상)의 구체적 기준은?

― 사전에 계약내용과 거래금액을 인지하고, 거래금액을 나누어 지급하는 경우에도 지급한 금액을 합산하여 거래금액을 판단함

(예시:거래금액 20만원을 4만원씩 5회에 걸쳐 분할지급 한 경우

→건당 거래금액은 20만원으로 4만원을 받을 때마다 현금영수증을 발급해야함)

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