계약서를 작성하고 계약서 사진을찍어 임대인 임차인에게 문자로 보내 임대인과 임차인에게 동의를 받은후 계약금 일부를 임대인에게 송금한뒤 양당사자가 모여 본계약서를 쓰려고하자 임대인이 계약서에만 동의를 한것이지 확인설명서에는 동의를 한것이 아니며 소음은 몇데시빌과 같이 정확하게 기재하여야 하지 누구 마음대로 보통으로 체크를 했느냐고 따지면서 구청에 고발한다고 합니다 어떻게 대처하면 좋을까요?
중개사님 마음 수고가 많으신데 도움이 되지 못해 아타깝네요.
전후 사정은 잘 모르지만 계약에 동의하셨다고 하시니 배액상환은 임대인이 하실 사항입니다.
중개물건확인.설명서 작성에 미비한 점으로 인한 구청의 처분(행정처분)은 감수 해야 한다고 봅니다. 그러나 확인. 설명서는 임차인 보호를 위한 것인데 임대인이 동의를 못해주고 구체적 수치를 기록하라고 하는 것은 선의로 보기 어렵다 보입니다.구청에 가라 하십시요. 거래질서를 해한다고 생각된는 코치.. 한마디 하시고 당당하게 대처하셔야 된다고 보입니다.
일전에 제가 개인공인중개사사무소 운영할때 한번 당해봐서 아는데 구청직원은 우리 중개업자의 갑입니다.
일전의 사건의 개요는 제가 구입해준 아파트의 임차인이 바뀌는 과정에서 아파트의 상태를 보니 너무 좋지 않았고 기존 임차인이 사정이 있어 계약기간 내에 전세를 놓은 경우여서 임차인이 중개수수료를 지불키로 한 경우였습니다. 저도 중간에 생각지도 않은 수입이 발생해서 어느 정도는 제가 비용을 부담해서 수리해주겠다고 임차인에게 말했습니다. 그런데 임차인이 주방 수도에서 물이 샌다고 하면서 수리비견적서를 보냈는데 수도꼭지의 교환이 아닌 입수부의 수도관을 교체하는 공사비였습니다. 소모품이 아니어서 확인하고 공사시키려고 방문했는데 물이 새고 있거나 샌 흔적이 없어 견적서의 업체에 전화해보니 의뢰인이 그렇게 견적서 해달래서
고생많으시네요.말안통하는 분이랑 힘드시네요..근데수수료를 왜요?저는동의 받든 안받든 작성합니다..소음부분 말도 안되는 억지부리시는거 보니 계약을 파기하고 싶어서 그러시는듯하네요.데시벨측정해서 얘기해주라하세요.법적으로 측정할 책임없습니다. 임차인에게는 도장받아놓고.. 구청가시라고 얘기하세요. 소극적으로 나가면 더 끌려가실듯하고... 계약 파기하시려면 임대인에게 배액 상환하시라고 하세요.(그리고 다음부터는 계약시에 계약해지규정 명시하시는게 좋습니다.) 그리고 문자로도 계약이 성립하니다음부터 계약금 받으시면 날짜물건지계약금 얼마 계약파기시 위약금이 된다는 내용넣어서 보내시면됩니다.
해준것 뿐이지 가보지도 않았다고 합니다. 게다가 아파트를 보여주겠다고 온 분이 저를 못가게 하길래 임차인과 통화해보니 물떨어질때까지 기다렸다 가랍니다. 관리소에 확인해보니 임차인이 씽크대수도꼭지를 사와서 교체해준 기록이 있더군요.
공동중개한 경우인데 임차인이 임대인측 중개업소에 민원을 넣어서 제 관할구청 중개업 담당자가 중개물건확인설명서를 가져와서 방향이 거실앞 발코니의 남향이 아니고 남동향이기 때문에 과태료 4백2십만원을 처분하였습니다. 그런데 도면으로는 남동향에서 약간 남향이고 나침반으로는 남동향에서 10도 남측인데 왜 남동향이나 물었더니 도면을 보고 확인하는 거랍니다. 어디를 찾아봐도 그런부분 없는데 처분할게 없으니 8방인지 4방인지 정확하게 표시방법을 제시하지도 않고 단지 단속의 빌미만 되네요.
더 한심한건 한공협회입니다. 분회 지회 모두 나 몰라라네요.
제가 협회에 최초부터 가입해서 30년은 넘은것 같은데(종전에는 전부협) 이런 배신감은 첨 느꼈습니다. 하여간 이의신청했는데 법원에서도 중개물건확인설명서 잘못작성한것이랍니다.
이런 경험이 있으시면 중개물건확인설명서는 우리 중개업자에게 방울을 달아놓은것일뿐이라는 것을 알수있을것입니다. 사실 현장에서는 중개업자가 자세히 읽어주지도 않는 경우가 있고, 매수인이나 임차인은 관심도 없는 서류를 작성하고 서명받고 있는 것이 현실입니다.
또한 공동중개의 경우 중개수수료는 매매계약서에 명기하였듯이 각각에게 받고 있습니다. 그런데 임대인에게 동의를 받아야 하는 중개물건확인설명서 작성의 과태료는 공동으로 받아야 하는 잘못이 있습니다.
저는 중개물건확인설명서는 없어져야 마땅하지만 과거에도 중개업자의 반대에도 제정되었으니 이제라도 매수인 또는 임차인이 필요하지 않다고 동의한다면 생략할 수 있거나 주관적인 항목 예를 들면 지하철까지의 거리, 환경 등은 삭제해야 한다고 생각합니다.
이번에 이런 일이 있어 협회 자료실의 중개물건확인설명서 작성방법해설을 찾아보니 방향은 4방인지 8방인지도 없고 아파트의 경우 도로도 단지인지 해당 동을 기준으로 도로를 표시해야 하는지도 없고 애매모호해서 언제든지 중개업자를 흔들수 있게 만들어놨네요.
협회는 이런 일을 정확히 처리해야 합니다. 회원들의 어려움은 외면한체 매일 감투쌈만 하니 누가 관심이 있나요?
저는 현모를 못하고 계약금의 일부를 지불하는 경우에 계약서를 한방에서 작성하여 그림파일(Gif)로 변환해서 문자넣고 "제시한 계약에 동의합니다."라고 확인받고 입금처리합니다.
일단 계약은 안 된 것으로 봐야 하겠네요?
Q. 대학생 A 씨는 원룸을 알아보다 싸게 나온 집을 찾아 서둘러 가계약금 20만원을 건넸습니다. 하지만 며칠 뒤 '청년 임대주택'에 당첨됐다는 연락을 받아 원룸이 필요 없어진 A 씨는 가계약금을 돌려받을 수 있을까요?
A. 가계약도 일정 조건을 충족하면 본계약과 마찬가지로 효력을 발휘하기 때문에 가계약금이라고 모두 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 집주인과 계약자 사이에 매매대금을 정하고 잔금 지급일자나 입주일자 등에 합의했다면 이는 정식 계약서를 쓰지 않아도 계약이 성립한 것으로 인정됩니다. 단, '계약이 진행되지 않으면 가계약금을 반환한다.'와 같은 내용의 구두 약속이나 서면 합의가 있었다면 가계약금을 돌려받을 수 있어요. 집주인이 아파트를 팔기로 합의하고
가계약을 맺은 뒤 갑자기 팔기를 거부하는 반대의 경우도 마찬가지입니다. 민법 제565조에 따라 집주인이 계약 진행을 멈추고 가계약을 해제하려면 가계약금으로 받은 돈의 2배를 돌려줘야 합니다.
또한 지금 상황은 중개사님이 확인설명서를 잘못 기재한 것이 아니고
임대인이 부당한 요구를 하는 건데 구청 간다는 말로 걱정하실 일은
아니라고 생각합니다.
그리고 가계약시 확인설명서 미작성은 행정처분의 대상도 아닙니다.
다음은 국토부 질의 답변입니다
■ 질의요지
중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되는지?
■ 회 답
중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되지 않습니다.
■ 이 유
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제2조제1호에 따르면, “중개”라 함은 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제25조제1항에 따르면, 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계(제1호), 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항(제2호) 등 같은 항 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 같은 조 제3항에 따르면, 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편, 같은 법 제36조제1항제3호에 따르면, 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제39조제1항제5호에 따르면, 등록관청은 중개업자가 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있습니다.
우선, 공인중개사법 제25조제3항에서는 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때”로 규정하고 있으므로 중개의 완성은 거래계약서의 작성으로 이루어진다고 할 것이고, 따라서 같은 법 제25조제1항에서 중개업자가 “중개가 완성되기 전”에 중개대상에 대하여 확인·설명하고 설명의 근거자료를 제시하도록 한 것은 “거래계약서 작성 전”까지 확인·설명하고 설명의 근거자료를 제시하면 되는 것으로 해석함이 타당하다 할 것입니다.
또한, 공인중개사가 공인중개사법 제25조제1항의 의무를 이행하지 않은 경우 시·도지사는 같은 법 제36조제1항제3호에 따라 6월의 범위 안에서 공인중개사의 자격을 정지할 수 있고, 같은 법 제39조제1항제5호에 따라 6월의 범위 안에서 중개업자의 업무를 정지할 수 있으며, 이러한 행정처분이 침익적인 처분임을 고려하면 위 규정은 문언 그대로 엄격하게 해석하여야 할 것이고 이를 확장해석할 수 없다고 할 것인데, 중개업자가 같은 법 제25조제1항 및 제3항에 규정된 시점보다 이른 시점, 즉 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 시점보다 이른 시점인 가계약 체결시에 같은 항 각 호의 사항을 설명하고 그 설명의 근거를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 6월 이내의 영업정지 등의 행정처분을 할 수 없다 할 것입니다.
그렇다면, 중개업자가 중개를 의뢰받아 중개를 함에 있어서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항에 따른 거래계약서를 작성하기 전에 가계약(假契約)을 체결하는 경우, 그 가계약을 체결하기 전에 같은 법 제25조제1항 각 호의 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 그 설명의 근거자료를 제시하지 아니하였다는 이유만으로 같은 법 제39조제1항제5호에 따른 행정처분의 대상이 되지 않습니다.
제가 그래서 계약서를 작성하지 못하게 되었으니 중개업소들은 중개수수료 받을 생각은 버리고 봉사나 해야 할듯하다는 말을 글에 써놨던 것입니다. 쌍방이 중개업소를 배제한채 거래할 수는 있다고 저도 생각합니다. 왜냐하면 쌍방간의 계약은 중개대상물확인설명서를 필요로 하지 않기 때문입니다. 결국 계약이야 성사되겠지만 중개업자의 수수료 청구권은 없다고 봐야 할것입니다.
하지만 중개수수료를 매번 포기할 수는 없는 것이고 중개업자는 쌍방이 거래하고 수수료는 포기할테니 쌍방이 거래하세요 라고는 못할 것입니다. 이로인하여 성사된 계약을 완성하지 못한 책임은 중개업소의 귀책사유가 있어 손해배상이 발생할 수도 있다고 말씀드린것입니다.
저는 가계약이라는 말을 쓰지 않고 분명하지 않은 계약내용으로 부동산 급등기나 급락기에 소송에 휘말리고 싶지 않아서 한방에서 계약서를 작성하고 계약금 중 일부를 입금하는 식으로 계약을 작성하고 있습니다. 그런데 이것도 이제 보니 문제가 있네요. 성그레공인중개사님의 조언은 도움이 많이 되었습니다. 이제는 가계약으로 처리해야 겠습니다. 하지만 가계약의 경우에는 민법상의 배상책임과는 별도로 실제 손해배상의 범위로 손해배상하기 때문에 어쩔 수 없이 소송에 휘말려야 할것 같습니다. 한방의 매매계약서에도 제6조 ... 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다 라는 조항이 추가되었습니다. 이전에는 이런 조항이 없어 소송하면 손해배상이 계약금의 50%내외로 판결하였습니다.