지도단속(조사,검사메뉴얼)

회원님 안녕하세요?

최근 투기지역 및 조정대상지역에 단속이 계속되고 있으며, 2019년 특사경(특별사법경찰관) 공무원이 부동산중개사무소를 방문할 때, 특히 신규개설 개업공인중개사님의 대처에 대해 사전에 지도단속 조사·검사에 대한 매뉴얼을 숙지하므로 공무원의 방문 시 당황하지 않고, 업무에 대처하기를 바라는 마음으로 정보를 제공합니다.

 

지도 단속 [조사·검사] 매뉴얼 입니다.

조사·검사 매뉴얼

1) 조사, 질문

2) 중개보조원에게 조사

3) 옥외광고물 (간판) 표기 적정 여부

4) 중개사무소 게시사항 게시의무 준수여부

5) 중개보조원 신고의무 준수여부

6) 거래장부의 확인

7) 거래계약서 작성·보관확인

8) 중개대상물확인·설명서 작성 확인

9) 실거래가 신고이행 여부

10) 손해, 배상책임 보장의무 준수여부 확인

11) 자격증, 등록증 대여·양수 여부 확인

12) 기타 공인중개사법 위반 사항

13) 불법행위 적발 시 당사자의 확인서와 증거서류 확보

14) 사후조치

 

세부 [참고사항] 입니다.

1) 조사, 질문

1. 단속요원은 신분증과 조사검사증명서를 제시하고 안내를 받아 정중하게 조사

2. 조사목적과 사유 설명

3. 명함수거(대표 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원 등 모두)

4. 거래장부 계약서 등 보여줄 것을 요구

5. 케비넷 책상 금고 등의 시건 장치 해제를 명령하고 장부 서류 등을 확보하여 조사

6. 증거자료 확보 위반사항 사진촬영 및 복사

 

2) 중개보조원에게 조사

1. 대표자가 잠시 근거리 외출중일 경우 전화 연락을 하여 조속히 사무소로 오도록 조치

2. 근거리 외출로 중개사무소에 오기 어려울 경우 대표자와 우선 통화로 조사·검사의 목적과 사유를 설명하고 중개보조원으로 하여금 관련 거래장부 및 계약서 등을 제시 할 수 있도록 조치 요구

※ 제37조(감독상의 명령 등) ① 국토교통부장관, 시·도지사 및 등록관청(법인인 개업공인중개사의 분사무소 소재지의 시장·군수 또는 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 개업공인중개사 또는 거래정보사업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 중개사무소(제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무소를 포함한다)에 출입하여 장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다.

<개정 2008.2.29, 2013.3.23, 2013.6.4, 2014.1.28.>

 

3) 옥외광고물 (간판) 표기 적정 여부

1. 등록증과 상호 일치 여부 및 대표자 성명 표기 여부(제18조 2006. 12.8)

(2007년 7월1일 이후 개설 개업공인중개사 또는 중개사무소 이전 대상)

 

4) 중개사무소 게시사항 게시의무 준수여부

1. 중개사무소 등록증

2. 공인중개사 자격증 원본

3. 부동산중개보수료 요율표

4. 공제증서 또는 보증보험증서 게시여부

5. 소속공인중개사 고용 경우 자격증 원본

 

5) 중개보조원 신고의무 준수여부

1. 소속공인중개사

2. 중개보조원(무자격자)에 대한 사전신고 (영업개시 전) 여부

 

6) 거래장부의 확인

(각종 메모지 관리를 철저히 해 주시기 바랍니다. 2017년 모 지역에서 합동 지도단속 때, [다운ㆍ업] 관련 메모지 한 장, 제공 잘 못으로 회원 700여명이 1년 넘게 시달리며, 조사·검사로 수십억 원의 과태료 및 벌칙금을 통보 받았습니다.

 

7) 거래계약서 작성·보관확인

1. 대표 개업공인중개사, 소속공인중개사 등록인장 날인 진위 여부

2. 기재사항 미기재 여부

3. 계약서 보관기준 준수 여부 등

 

8) 중개대상물확인·설명서 작성 확인

1. 대표 개업공인중개사, 소속공인중개사 등록인장 날인 진위 여부

2. 기재사항 미기재 여부

3. 중개의뢰인에게 미교부 여부

4. 보관기준 준수 여부 등

 

9) 실거래가 신고이행 여부

1. 다운ㆍ업 계약서 작성 사례

(투기지역 및 조정대상지역 이 부분 중점적으로 조사·검사 단속합니다)

2. 쌍방 계약으로 위장하고자 법무사를 통해 신고하는 사례

 

10) 손해, 배상책임 보장의무 준수여부 확인

1. 공제증서, 보증보험증서 가입 또는 공탁여부와 중개의뢰인에게 교부 여부

 

11) 자격증, 등록증 대여·양수 여부 확인

1. 대여가 의심되면 공인중개사 자격취득자 또는 중개사무소등록자의 직업 세금 납부 관계 등을 확인하여 중개업 종사자 여부 확인

 

12) 기타 공인중개사법 위반 사항

1. 중개대상물 표시·광고 위반 등

 

13) 불법행위 적발 시 당사자의 확인서와 증거서류 확보

1. 불법행위자가 증거서류를 멸실·훼손할 우려가 있어 등록관청에 보관할 필요가 있을 때에는 반드시 보관증 발급

(관련법령 : 행정조사기본법 제13조, 자료영치방법)

 

14) 사후조치

1. 적발사항 등록관청 (시·군·구청 지적과 부동산관리팀) 에 통보

 

공무원 중개사무소 방문에 대하여

중개사무소에 해당 지자체 공무원이 방문하면 중요고객을 대하 듯 하고, 보관 계약서 등을 요구하면 개인정보보호법 등으로 잘 보관하고 있으니 특정해서 요구하도록 요청하면 됩니다. 계약서 보관 등은 어디에 보관하라고 명시되지 않았습니다. 그러면서 중개업 현실 등을 커내서 업계의 어려움 등으로 지혜롭게 대처하는 것이 현명한 방법입니다.

 

공무원의 중개사무소 방문은 행정처분은 위법·불법으로 민원을 발생시킨 경우에 국한하여 처분하는 것입니다. 해당 지자체(등록관청) 주무관은 행정처분의 재량권이 법률의 규정으로 엄격하게 제한되어 있음을 알고 특별한 잘 못이 없는 경우에는 걱정할 것이 없습니다.

 

지도점검 단속은 2가지 경우입니다.

해당 중개사무소가 공인중개사법을 위반하였거나 민원 발생으로 법 위반행위의 확인, 공인중개사의 자격취소·정지 및 개업공인중개사에 대한 등록취소ㆍ업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우입니다. 이 때 행정처분을 위한 사전절차인 현장조사는 행정조사기본법 행정절차에 의해서 진행되므로 잘 알고 대처하면 불이익을 최소화 시킬 수 있고, 위법행위를 안 하는 것이 최선입니다.

 

해당 지자체(등록관청)는 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 유관기관 합동단속 방문 경우입니다. 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우가 목적이 있기 때문에 철저하게 행정조사기본법의 규정과 원칙대로 진행하기 때문에 개업공인중개사 이 법을 안 다면 절대로 신경 쓸 일이 아닙니다.

 

행정지도의 원칙

1, 행정지도는 그 목정달성에 필요한 최소한에 그쳐야 한다(행정절차법48조)

2, 행정지도의 상대방의 의사에 반하여 부당하게 강요해서는 아니 된다(“ 48조 1항)

3, 행정기관은 행정지도의 상대방이 행정지도에 따르지 아니하였다는 것을 이유로 불이익한 조치를 하여서는 아니 된다(“ 48조 2항)

 

공인중개사법

제37조(감독상의 명령 등) ①국토교통부장관, 시·도지사 및 등록관청(법인인 개업공인중개사의 분사무소 소재지의 시장·군수 또는 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 개업공인중개사 또는 거래정보사업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 중개사무소(제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무소를 포함한다)에 출입하여 장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2014.1.28.>

3. 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우

4. 이 법 위반행위의 확인, 공인중개사의 자격취소·정지 및 개업공인중개사에 대한 등록취소·업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우

② 제1항에 따라 출입·검사 등을 하는 공무원은 국토교통부령으로 정하는 증표를 지니고 상대방에게 이를 내보여야 한다. <개정 2013.3.23.>

​

시행규칙

제23조(출입ㆍ검사시 공무원의 증표) 법 제37조제2항에서 "국토교통부령이 정하는 증표"라 함은 공무원증 및 별지 제26호서식의 중개사무소조사·검사증명서를 말한다. <개정 2013.3.23.>

​

​

​