매매시임차인동의서첨부여부

부동산 ‘매매 시 임차인 동의서 첨부‘여부에 대해 아래와 같은 글을 찾아보았습니다.

중개 업무에 참고하시기 바랍니다.

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문의)

대항력 있는 임대차에 있어 임대인 지위승계에 대한 이의

주택임대차와 상가건물임대차 공히 대항력 있는 임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우 양도사실 이전에 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료되었다는 등의 특별한 사정이 없는 경우 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 아니하여 목적 부동산의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있는지 여부

 

이에 대하여 긍정론과 부정론이 양립하는 것으로 보여 지는데요,

 

긍정론을 주장하는 측에서는 대법원판례 98마100 결정과 대판 2001다64615 판결을 논거로 제시하는데, 98마100 결정의 결정요지는 "임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."

 

2001다64615 판결의 판결요지를 보면, "대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 "라고 설시하고 있는데요,

 

98년 사건은 상가건물임대차보호법이 제정되기 이전에 민법에 의거하여 판단한 사안으로써 상가건물임대차보호법이 제정된 이후에는 그 적용범위를 넘어서는 임대차에 한하여 적용될 수 있는 판결로써 대항력 있는 임대차에 적용할 수 없는 사건이고,

 

2001년 사건은 당사자의 합의로 임대차가 종료된 상태에서 목적 부동산이 양도되어 임차인이 이의를 제기한 사안으로 특별한 사정이 있는 경우에 한하는 판결로써 특별한 사정이 없는 일반적인 대항력 있는 임대차에까지 확대하여 적용할 수는 없는 사건으로 보여 집니다.

 

부정론을 주장하는 측에서는 위에서 설시한 내용과 더불어 서울지법 2001.3.7. 선고 2000가단148507 판결(확정)을 그 논거로 제시하는데,

 

판결요지를 보면 "주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 관련조항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금 반환채무를 면한다고 보아야 할 것이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다"고 하면서

 

판결요지에서 "임차기간의 약정이 있는 이상 임차인의 일방적 의사표시로 임대차계약에 대한 해지의 효력이 발생할 수 없음은 물론이고, 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피 건데, 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다. 다만, 임차인이 그 승계를 원하지 않는다면 미리 그러한 약정을 하거나 승계 이전에 임대차관계를 종료하는 방법 등이 있을 수 있다."라고 설시하고 있습니다.

 

동 사안에 대해 2001년 대법원 사건을 담당했던 변호사(개인적인 친분이 있는 관계임)도 동 사건은 양도 이전에 당사자의 합의로 계약이 종료되었다는 특별한 사정이 있는 경우에 한하는 판결이고, 그렇지 아니한 경우 이의를 통해 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없다고 보는 것이 법리해석에도 맞다, 는 의견이며,

 

만일 임차인의 해지권이 인정된다면, 주택이나 상가건물에 대한 매매계약을 진행할 경우 목적 부동산의 임차인 모두에 대해 승계동의를 받아야 하고, 해지권을 행사하지 않겠다는 확인을 받아야 한다는 현실적으로 아주 심각한 문제가 발생할 수 있는데, 일부 교육자료 에도 이러한 내용이 담겨 있어 혼란을 주고 있음은 물론 매우 중대한 오류를 범하고 있다고 생각이 듭니다.

 

이에 대해 변호사님의 고견을 여쭙고자 글을 올려 봅니다.

 

답변>

양도이전에 특별한 사정이 없어도 임차인의 해지권을 인정한 판례도 있습니다.

대항력 있는 임차인이 양도이전에 특별한 사정이 없어도 해지권을 인정한 하급심 판례 소개합니다.

대전지방법원 2005. 3.17. 선고 2004가합7716 판결【임대차보증금】

 

재판요지

임차인에게 임대차승계를 저지할 수 있는 일방적인 권리를 인정하게 되면 임대차의 승계여부에 따라 커다란 이해관계를 갖고 있는 임차주택의 양도인과 양수인은 매우 불안정한 지위에 놓이게 되나, 주택임대차와 같은 계속적 계약관계에 있어서는 당사자의 신뢰성이 강하게 요청되고, 특히 임차인으로서는 보증금의 환수에 관심이 있는 만큼 임대인의 교체가 채무이행의 확실성에 영향을 미치기 때문에 임차인의 의사를 존중해야 하며, 임대차관계로부터 벗어나고자 임대차를 종료시킨 임차인에게 임대인의 면책적 지위승계를 수인케 하는 것은 주택임대차보호법의 규정이 임차인을 위한 편면적 강행규정인 점에 비추어 볼 때 타당하지 않으므로, 임차인은 임차주택의 양도가 있음을 안 때로부터 상당한 기간 내에 그에 대하여 이의를 제기함으로써 임대차를 확정적으로 종료시킬 수 있다고 보았다.

 

사건 개요

원고들은 피고(전소유자)가 해당 주택을 양도하기 전에 임대차계약을 체결한 임차인(대항력 있는 자도 있고, 대항력 없는 자도 있음)들이고, 피고(전소유자)는 2003. 5.2. 현소유자와 주택매매계약을 체결하면서 임대차보증금채무인수하기로 하고 2003. 6.11. 이 사건 주택에 대하여 소유권이전 등기를 경료하였는데 피고(전소유자) 원고들(임차인들)에게 주택양도사실을 알려주지 않았음

   

원고들은 2004. 6.15. 경 이 사건 주택에 대한 등기부등본을 발부받아 본 후에야 위 양도사실을 알게 되어 피고(전소유자)에게 항의하면서 임차보증금 지급의 확약을 요구하였으나 피고로부터의 확약이 없자 2004. 7.19. 원고들의 보증금 합계 137,000,000원의 반환채권을 피보전권리로 하여 피고 소유 부동산에 대하여 대전지방법원 2004카합616호로 가압류신청을 하여 그 결정을 받아 집행하고, 2004. 9.10. 위 각 임대차계약을 해지하고 각 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 사안

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재판부 판단

대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이고(대법원 1993. 11.23. 선고 93다4083 판결 등 참조), 임차인에 우선하는 권리자가 있다고 하여 그 지위의 승계에 임차인 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다 할 것이지만(대법원 1996. 2.27. 선고 95다35616 판결 참조), 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 하며(대법원 1998. 9.2. 자 98마100 결정 참조), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9.4. 선고 2001다64615 판결 참조).

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대항력 있는 임차인인 경우 이 사건 주택을 양수한 현 소유자에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양도인인 피고의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이나, 한편 위 원고들이 이 사건 주택의 양도사실을 알고 곧바로 피고에게 항의하고 피고 소유 부동산을 가압류함으로써 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였고, 이 사건 소장으로 임대차계약을 해지하였으므로, 위 원고들은 피고로부터 소외인에게로 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고, 따라서 이 사건 주택의 양도인인 피고의 위 원고들에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다 할 것이다.

 

 

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질의) 임차기간 중 건물(소유)주가 바뀌면 계약을 해지할 수 있나요?

답변>

임대차계약이 만료 되기 전에 부동산이 매매되는 경우 현재 임차인은 매매를 원인으로 하여 임대차계약의 중도해지를 할 수 있다는 대법원 판례가 존재하고 있습니다.

 

따라서 개업공인중개사는 임차인이 있는 부동산을 매매계약 시에 현 임차인을 입회하여 "임대차계약의 만료일 까지 매수인이 현재의 계약조건대로 인수받는 조건이며 만기 시에 매수인에게 반환청구를 한다."는 약정을 하는 것이 가장 현명한 방법이라고 판단이 됩니다.

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