주택 임대사업자와 일반 임대사업자

주택임대사업자와 임대사업자 (상담사례)

본인이 거주할 거라면 사업자등록이 불필요합니다. 임대 놓을 때 생각해보세요?물론 본인이 거주할 거라면 일반임대사업자 내고, 부가가치세 환급을 받으면 안 되겠지요?

주택임대사업자로 등록하면 취득세감면을 받을 수도 있지만.오피스텔에 대한 장기적인 계획에 따라 계획을 세우세요,

 

주택임대주택으로 등록된 주택은 시·군·구청장에게 신고하고 다른 주택임대사업자에게 포괄양수도로 양도할 수 있습니다. 예외적으로는 허가를 받아서 주택임대사업자가 아닌 자에게도 양도할 수 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 해당 내용이 있습니다.

 

자세한 것은 시·군·구청 지자체 해당과에 문의해보시길 바랍니다.

 

오피스텔에 대해서 임대사업자로 등록을 하거나 오피스텔에 사업자를 내면 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 기존 주택은 1세대 1주택이 될 수 있습니다. 요즘은 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다 보니 주민등록이 안 되어 있다, 하더라도 공과금납부현황을 조사하는 경우가 있으므로 조심하셔야 합니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법에서 정하고 있는데요. 관련 법규상 해석에 문제가 있습니다. 일반적으로는 주택임대사업자가 차임증감청구권을 행사할 때 5%의 증액청구제한을 받는데요. 제 생각으론 임차인이 변경되는 경우에는 해당되지 않는 것으로 봐야 합니다. 자세한 내용은 시·군·구청 주택과에 문의해보시기 바랍니다. 월)차임 전환청구의 경우에도 전환비율이 강행규정으로 정해져 있으므로 계산을 해보시기 바랍니다.

 

1. 오피스텔을 매매할 때에는 주택임대사업자여부, 부가가치세, 중개보수요율에 주의해야합니다.2. 거래조건을 매도인에게 확인한 후 그 조건에 맞게 거래를 해야 하므로 우선 매도인의 거래조건을 확인하세요.

임대인이 주택임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법에서 제공하고 있는 표준임대차계약서를 가지고 작성하셔야 합니다. 시·군·구청에 임대등록신고를 할 때 제출하는 계약서는 표준임대계약서로 작성되어야 하기 때문입니다. 계약서는 표준임대차계약서 하나만 작성하시면 됩니다. 

 

주택임대사업자에게 주어지는 혜택이 무엇인지? 먼저 정리를 해보세요.취득할 때 취득세 감면, 재산세에 대한 혜택, 종합부동산세에 대한 혜택, 소득세에 대한 혜택, 양도소득세에 대한 혜택.

그리고 임대사업소득에 대한 과세부분을 정리하시면 해답이 나올 것입니다.그리고 주택임대사업 등록 시 주어지는 혜택을 정리하시고요. 다주택자가 주택을 처분할 때 비과세를 받기 위한 주택임대사업자 등록할 수 있는 요건도 살펴보시고요. 

 

전세는 간주임대료로 하여 소득세를 계산하고. 그러므로 간주임대료를 계산하는 요건을 정확하게 알고 있어야겠지요? 월)차임 임대소득으로 과세를 합니다. 그러므로 정부의 임대소득에 대한 과세방안을 잘 살펴봐야겠지요?요즘 주택임대사업에 관한 강의가 많이 진행되기 때문에 한번쯤은 정리를 해보시기 바랍니다.

1. 취득세 등은 주택과 주택 외로 각각 계산하여 납부합니다.2. 부가가치세는 매도인에게 조기 환급여부, 매입세액공제 여부를 확인한 후 포괄양도양수계약으로 할지? 아니면 일반 부동산매매로 할지 검토해봐야 합니다.

포괄양도양수일 때에는 부가가치세가 발생하지 않습니다.3. 매도자가 부동산임대사업자, 주택임대사업자로 되어 있는지? 확인을 꼭 해봐야겠습니다. 

주택을 임차할 때, 임차인을 회사이름으로 하고 월)차임에 대해서 회사이름으로 영수증을 발행하면 임차인은 해당영수증으로 경비처리를 하면 됩니다. 월)차임에 대한 부가가치세 부분인데요. 임대인이 주택임대사업자라면 부가가치세는 면세사업자이므로 부가가치세에 대해서 거래징수하지 못하며, 세금계산서를 발행하지 않습니다. 따라서 임대사업자인지? 부동산(일반)임대사업자인지에 따라서 부가가치세 문제는 달라집니다. 

 

임대인이 법인이라면 거래하는 세무사가 있을 것이므로 세무사와 상담을 해보시라고 권합니다.모든 세금업무는 세무사에서 처리해주고 있으므로 필요한 영수증 발행을 임대인에게 요구하시면 됩니다. 

 

새로운 임차인과 임대차계약을 할 때에는 제한을 안 받습니다. 다만 임대인이 주택임대사업자일 때에는 년)인상률을 주택임대차보호법에서 정하는 상한을 넘길 수가 없습니다. 이것도 동일한 임차인에 대해서 그렇고요. 새로운 임차인에게는 적용되지 않습니다. 

 

주택임대사업자의 경우 임차보증금과 월)차임이 있습니다. 따라서 보증금과 월)차임을 함께 올릴 수 있다고 보는 견해와 보증금 또는 월)차임 중 올릴 수 있다는 견해가 있으므로 보증금과 월)차임이 있는 경우 하나만 올릴 수 있다고 봐야 될 것으로 보입니다. 따라서 월)차임만 올릴 수 있다고 봐야 합니다. 증액할 수 있는 월)차임은 월)차임 곱하기 12, 곱하기 5% 나누기 12를 하는 것입니다. 

 

오피스텔 소유자는 주택임대사업자, 부동산임대사업자, 비사업자 중 어느 것이든 할 수 있습니다. 다만 주택임대사업자로 되어 있을 때에는 해당 오피스텔은 주택으로만 임대를 해야 합니다. 따라서 임차인은 사업자등록이 불가능하게 됩니다.오피스텔 소유자가 일반임대사업자일 경우 오피스텔은 주거용, 비주거용으로 임대가 가능하고 임차인도 비주거용일 때에는 사업자등록이 가능합니다. 

 

주택임대사업자는 원칙적으로 의무임대기간동안 양도가 불가능합니다. 예외적인 경우에만 양도가 가능합니다. 폐업을 하면 주택임대사업자로 받은 혜택을 전부 반환해야합니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 관련 내용이 있습니다. 

 

일반임대사업자는 언제든지 부동산을 매도할 수도 있으며, 사업자의 지위를 양도하는 포괄양도양수계약으로 할 수도 있습니다. 사업의 양도에 해당하기 때문에 사업자가 변경되고 사업자등록을 별도로 하는 것입니다.