간이과세자 부가가치세 부담여부

대표님, 공인중개사님 이달 25일까지 2018년도 부가가치세 신고 마감일입니다.

신고를 안 하신 대표님, 공인중개사님께서는 서둘러 신고해 주셔서 불이익이 없도록 하시기 바랍니다. 이번 신고부터는 연 매출액 3,000만원 미만인 간이과세자는 납부의무가 면제 됩니다, 신규사업자의 경우도 환산 연 매출액 3,000만원 미만에 해당하는 사업자 및 간이과세자도 해당 세무서를 방문할 필요 없이 각 사업장 또는 주소지로 보낸 "간이과세자 부가가치세 간편 신고서(부동산임대업종 외 사업자용)"에 매출액 등을 기재하여 우편으로 송부하시면 간편하게 신고를 완료하실 수 있습니다.

 

부연하여 ‘부동산중개업’ 간이과세사업자 부가가치세 3%부과 징수에 논란이 있어(2018년 00월경)  현직 세무사님께 부동산중개업 간이과세자 부가가치세 부과 징수에 대한 의견을 12분께 이메일로 문의했습니다.

 

아래는 제가 나름 선정 했습니다.

- 온라인에서 유명한 세무전문 강사 1분

- 부동산카페 세무자문위원 및 세무상담사 2분

- 사설정보망 세무전문 상담위원 2분

- 공인중개사 현업을 하면서 세무사 자격을 보유하고, 겸업하는 세무사 1분

- 우리 동네 평소 세무업무를 대행 해 주는 세무사 2분

- 온라인에서 무작위로 선정한 세무사님 등 4분

 

물론 질문 내용은 똑 같이 보냈습니다.

 

세무사님 안녕하세요?

회원 대성부동산 김상열입니다.

‘부동산중개업’ 간이과세자 법정 중개보수료 청구할 때 “부가가치세 별도” 청구할 수 있나요?

저는 과거 일반과세자에서 4-5년 전부터 간이과세자로 유형이 변경되어 연 매출이 4,000만원 범위입니다. 그런데 부가가치세 신고 때 납부하는 부가가치세를 부동산거래 중개의뢰인에게 법정 중개보수료 외 “부가가치세 별도” 청구해도 되는지 궁금합니다. 물론 과거에 투명하지 않을 시는 2,400만원 전, 후로 신고하니까? 부담이 없었는데요? ‘부동산중개업‘이 전문자격사로 분류되어 2013년 10월1일부터 현금영수증 의무발행 제도 도입으로 인해 매출의 대부분이 노출되고 있는 상황에서 상당한 부가가치세를 제가 내야하는 부담이 있습니다.

일부에서는 간이과세자 3%청구해도 된다고 하는데요?

세무사님께 조언을 듣고 싶습니다. 세무사님 감사합니다.

(대성부동산 김상열 010-5293-4252)

 

답변>

(5분)의 세무사님은 부가가치세 부과 징수해도 된다는 의견을

(5분)의 세무사님은 부가가치세 부과 징수해서는 안 된다는 답변을

(2분)은 답변이 없으셨습니다.

​

​

부가가치세 부과 징수해도 된다는 의견을 보내주신 김00 세무사님의 전언입니다.

간이과세자도 부가가치세를 청구하셔야 합니다.

간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지

(「공인중개사법」 제33조제3호 등 관련)

 

안녕하세요? 000지회 고문세무사 김00입니다.

부가가치세 신고기간이 시작되었습니다.

아직까지 부가가치세를 별도로 받지 못하는 사무실이 많아서 이를 간단히 정리해 보았습니다.

 

부동산중개사무소 중 대부분의 중개사무소는 간이과세사업자에 해당이 됩니다.

현재 간이과세자 분들과 일반과세자분들 모두 약간씩 손해를 보고 계시는 경우가 발생하고 있습니다.

 

부동산중개 후 발생하는 법정중개보수료와는 별도로 부가가치세를 청구해야 하나 일반과세자분들이나 간이과세자분들이나 모두 이를 포기하는 경우가 종종 발생합니다.

 

왜 이런 현상이 발생했을까요?

2014년 7월1일부터 건당 10만 원 이상 매출 발생 시 현금영수증 의무발행으로 매출액이 증가하여 일반과세자로 전환된 경우가 많이 발생하고 있습니다.

 

아파트 등을 매매한 후, 일반과세자인 중개사무소에서는 법정 보수 외에 부가가치세를 청구해야 합니다. 만약 부가가치세를 별도로 청구하지 않는다면, 아마도 부가세 신고할 때 어마어마한 금액을 부가가치세로 납부하셔야 할 겁니다. 그래서 이제는 조금씩 부가가치세를 별도로 청구하시는 중개사무소가 늘어가고 있는 상황입니다. 하지만 대부분의 중개사무소는 별도로 청구하지 못하고 있는 것이 현실입니다.

 

그럼 간이과세자는 어떨까요?

부가가치세법상 연간매출이 2,400만원 미만인 경우, 부가가치세 납부금액은 없습니다.

이제는 대부분의 중개사무소가 연2,400만원은 훌쩍 넘어버리게 되어서 일반과세자 만큼은 아니지만, 매출액의 3%를 부가가치세로 납부하게 되었습니다.

 

그러나 대부분의 간이과세자분들은 부가가치세를 별도로 받고 있지 않은 상황입니다.

그렇다면 부가가치세를 별도로 받은 일반과세자분과 부가가치세를 받지 않은 중개사무소가 똑같은 세금을 납부할까요?

 

간단한 사례를 들어보겠습니다.

A아파트를 중개하고 법정중개보수료 100만원이라고 가정해봅니다.

일반과세자는 법정중개보수료 100만원에 부가가치세를 10만원을 합한 110만원을 받아서 부가가치세 신고할 때 소비자로부터 받은 부가가치세 10만원을 납부하면 됩니다.

 

간이과세자가 부가가치세를 받지 못한다면 법정수수료인 100만원만을 소비자로부터 청구합니다. 부가가치세 신고시 납부할 세금은 100만원의 3%인 3만원을 납부합니다.

순수한 중개보수료가 일반과세자는 100만원이 되고, 간이과세자분은 97만원이 되는 아이러니한 상황이 발생합니다.

 

영세한 사업자를 위한 간이과세자 제도가 오히려 중개사무소에서는 불리하게 적용되는 상황이 되는 겁니다.

 

이러한 상황이 계속되자 법제처에서는 다음과 같은 법령해석을 하였습니다.

읽어 보시면 알겠지만, 간단하게 요약하자면 다음과 같습니다.

 

간이과세자 중개업자도 일반과세자와 마찬가지로 부가가치세를 별도로 청구할 수 있다.

다만, 일반과세자는 10%를 별도로 청구 가능하지만, 간이과세자는 납부할 세금인 3%에 해당하는 부가가치세를 별도로 청구가능하다.

 

현금영수증제도로 인해서 매출의 대부분이 노출되고 있는 상황입니다.

법에서 정해놓은 지극히 당연히 받아야할 부가가치세를 별도로 받지 않는다면 중개사무소 스스로가 자신의 권리를 놓치게 되는 것입니다.

 

부동산중개업, 일반과세자든 간이과세자든 부가가치세를 별도로 청구하여, 부담하지 말아야할 부가가치세의 부담에서 홀가분해 지시길 바랍니다.

 

박00 세무사님 외 전언

현실적으로 3%를 받습니다.

등 등...

 

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부가가치세 부과 징수해서는 안 된다는 답변을 주신 송00 세무사님의 전언입니다.

○ 간이과세자는 부가가치세법 제61조제1항에 따라 부가가치세법 제31조【거래징수】가 적용되지 않으므로 부가가치세 명목으로 10%징수 할 수 없습니다(거래징수는 일반과세자 규정임).

 

현재 법은 이렇게 되어 있어서 3%도 받으시면 안 될 것으로 사료됩니다?

감사합니다.

 

최00 세무사님 외 전언

간이과세자는 법적으로 부가가치세를 별도로 청구할 근거가 없습니다.

업계에서 부가가치세 3%를 요구한다고 하더라도 법적 근거는 없습니다.

소비자가 부가가치세를 주지 않겠다고 하면 받을 수 있는 방안은 없습니다.

 

답변이 되셨길 바랍니다.

등 등...

 

 

이러한 상황이 계속되자 법제처에서는 다음과 같은 법령해석을 하였습니다.

[법제처 15-0523, 2016.1.18, 민원인]

【질의요지】

「공인중개사법」 제33조제3호에서는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있는바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지? < 질의 배경 >○ 민원인은 간이과세자인 개업공인중개사가 법정 중개보수를 초과하여 부가가치세를 별도로 받는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 대하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부에서는 일반과세자와 달리 간이과세자에게는 「부가가치세법」 제31조의 적용이 배제되어 별도로 소비자에게 부가가치세를 징수할 수 없기 때문에, 부가가치세를 받은 결과 중개보수와 합산한 가액이 법정 중개보수의 한도를 초과한다면 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반된다고 회신하자, 이에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

【회답】

「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않습니다.

【이유】

「공인중개사법」 제32조제1항에서는 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 주택의 중개에 대한 보수와 같은 조 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제33조제3호에서는 개업공인중개사등이 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지한다고 규정하고 있습니다. 그리고, 「부가가치세법」 제4장 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제29조제1항에 따른 공급가액에 같은 법 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 제61조제1항에서는 직전 연도의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말하며, 이하 “공급대가”라 함)의 합계액이 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 간이과세자로서 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 제7장의 규정을 적용받는다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제109조제1항에서는 “대통령령으로 정하는 금액”을 4천800만원으로 규정하고 있는바, 이 사안은 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 「공인중개사법」 제32조제4항에 따라 정해진 주택의 중개에 대한 보수(이하 “법정 중개보수”라 함)와는 별도로 부가가치세 명목의 별도 금전을 중개의뢰인에게 수령함으로써 그 중개보수와 부가가치세를 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하는 경우가 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지에 관한 것이라 하겠습니다. 먼저, 부가가치세는 기업이 일정 기간 동안에 생산·유통 등의 사업 활동을 통해 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세하는 조세로서, 조세부담을 거래 단계별로 거래상대자에게 전가하여 종국적으로는 최종소비자가 그 부담을 지도록 하는 일반소비세에 해당하는바, 부가가치세의 실제 담세자는 사업자 등으로부터 재화나 용역을 공급받는 최종소비자라고 할 것입니다. 이에 따라, 일반과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에 대하여는 「부가가치세법」 제31조에서 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 부가가치세를 징수하도록 하는 직접적인 근거규정을 두고 있고, 간이과세자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제61조제1항에서 재화와 용역의 대가에 부가가치세가 포함되는 “공급대가”를 수령하는 것으로 규정함으로써, 간이과세자도 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 부가가치세를 전가할 수 있도록 하는 간접적인 근거규정을 두고 있다고 할 것입니다.

따라서, 간이과세자의 경우에는 「부가가치세법」상 일반과세자와 같이 부가가치세를 소비자에게 직접 징수할 수 있도록 규정되어 있지 아니하더라도, 부가가치세를 사실상 누가 부담하며 어떻게 전가할 것인지의 문제는 사적 자치가 허용되는 영역으로 거래당사자의 약정 또는 거래관행 등에 의하여 결정될 사항이고(헌법재판소 2000. 3. 30. 결정 98헌바7 결정례 참조), 부가가치세의 실제 담세자는 최종소비자라는 부가가치세의 원리에 따라 간이과세자인 개업공인중개사도 사인 간의 약정을 통해 부가가치세 상당액을 소비자에게 요구할 수 있다고 할 것입니다.

그리고, 「공인중개사법」 제32조 및 제33조제3호에서 규정하고 있는 법정 중개보수는 공인중개사가 용역의 대가로서 받는 적정한 이익·비용 등을 의미하는 것으로서, 이러한 법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니라고 할 것인바(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조), 개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액이라고 할 것입니다.

또한, 「부가가치세법」 제63조제1항에서는 “공급대가”를 간이과세자의 과세표준으로 규정하고 있는데, 이는 주로 소규모 영세사업자로 구성된 간이과세자의 간편한 납세액 산정을 위한 과세기준인 것이지, 간이과세자가 수령하는 모든 “대가”를 예외 없이 부가가치세가 포함된 “공급대가”로 보려는 취지는 아니라고 할 것입니다. 만약, 간이과세자가 수령하는 “대가”를 모두 “공급대가”로 판단하여 일반과세자와 달리 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 수령하는 법정 중개보수에 이미 부가가치세가 포함된 것으로 보게 된다면, 결과적으로 일반과세자보다 영세한 간이과세자인 개업공인중개사는 일반과세자인 개업공인중개사보다 더 적은 중개보수를 수령하여야 하는 불공평한 상황이 발생할 수 있다는 것도 이 사안을 판단할 때 고려하여야 할 것입니다. 더욱이, 「공인중개사법」 제33조제3호에서 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 금지하고 있는 것은 사례 또는 증여와 같이 아무런 용역의 제공 등이 없이 무상으로 이익을 취하는 행위를 금지하는 것으로, 같은 규정에서 말하는 “그 밖의 어떠한 명목”이 의미하는 것은 사례 또는 증여와 유사한 행위로서 이익을 취하는 것을 의미하는 것으로 보아야 할 것이지 부가가치세와 같이 용역을 제공받는 자가 부담하여야 할 세금까지 포함하는 것은 아니라 할 것입니다(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조).

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지 여부는 별도의 기준 및 약정에 따라 수령한 부가가치세 상당액을 제외하고 판단하여야 할 것인바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 법정 중개보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않는다고 할 것입니다.