토지매매 임대차 특약사항

토지
매매(임대차 등) 특약사항(3)

(잔금
후 소유권이전등기 접수 시까지의 불안 해소)
35.
매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 후 등기 이전 후까지 유지하여 양도하며 이행되지 않을 시는 본 계약은 무효로 하고
계약금의 2배를 매수인에게 지급하기로 한다.

36.
토지 지상의 수목 및 지상물 분묘 등 일체 모든 시설물 및 농작물 등에 대해서는 매수인이 모두 인수하고 매도인은 향후 해당 토지 위의 수목 및
지상물 분묘 등 일체 모든 시설물 및 농작물 등에 대해서는 권리를 포기하고 일체 이의를 제기하지 않는다.

37.
본 계약상 매수인과 매도인은 특약 내용 일체에 대해서 다툼이 생길 경우 일정기간 서로 합의하에 해결할 수 있으며 합의가 안 될 시 특약 내용에
따른다.

38.
매수인은 건축물에 대한 허가 및 규제사항 등은 OO시·도 조례에 따른다.

(가압류가
설정된 경우)
39)
매도인은 중도금(잔금) 지급 이전에 가압류를 말소하기로 한다. 가압류가 말소되지 않는 경우 계약은 해제되며, 매도인은 이에 대하여 손해배상을
하여야 한다. 손해배상금은 계약금을 기준으로 한다.

40)
매도인은 본 건 부동산에 근저당권설정(채무자000, 채권최고액000원, 00은행지점) 또는 압류 가압류 등 권리제한이 되어 있는 경우
중도금(잔금) 전에 말소하기로 한다.

41)
등기부등본의 갑구에 설정된 가압류 권리자000는 본 매매 계약에 동의하며, 계약체결 시 가압류 말소서류 일체를 수임중개사에게 위임하며,
수임중개사는 가압류 해지 위임 서류를 보관하고 보관증을 작성해 주기로 한다. (계약 시 가압류권자 확인 꼭 필요/가압류가 있을 시 가압류권자가
직접 계약 장소에 방문하도록 하고, 만일 소유자가 가압류 등기권리증 등 일체를 가지고 있을 시 계약체결 동의용 위임장을 추인 받도록
한다.)

(근저당권
설정이 된 경우)
42)
근저당(✱번, 채권금액, 은행명)은 매수인이 승계키로 하며, 근저당 승계 일까지 발생하는 제반 비용은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격 여부
및 비용은 매수인이 책임지기로 한다. 또한, 위 근저당의 실인수채무액은 매수인이 지급할 잔금에서 공제키로 한다. (잔금일 전에 매도인과 매수인은
해당 은행에 방문하여 채무인수약정서를 작성하여야 함.)

(추가
근저당권설정 및 이중계약 방지)
43)
소유권이전 등기의 완료 전 등기부등본·상 권리제한사유가 발생할 경우 매도인이 잔금일 까지 이를 해소하지 못할 경우 매수인은 계약해지 요구를 할
수 있으며 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된 계약금 중도금을 반환해 주어야 하며 그 금액과는 별도로 매매금액의 00%를 손해배상해 주기로
한다.

44)
매도인은 계약체결일 이후 등기부등본·상 법률적 권리제한 사유가 추가로 발생되거나 이중 계약을 하지 않으며 만약 매도인이 이를 위반하여 본 계약이
해제되는 경우 매수인에게 계약금(중도금)을 반환하고 매매대금의 15%를 손해배상금으로 지불 한다.

45)
소유권 이전등기의 완료 전 등기부등본 상 권리제한사유가 발생할 경우 매수인은 계약해지를 요구할 수 있으며, 이 경우 매도인은 매수인에게 지급된
계약금, 중도금을 반환해 주어야 하며 그 금액과 별도로 매매금액의 15%를 손해배상 해주기로 한다.

46)
계약일 이후 잔금 전에 등기부등본상에 근저당권설정. 가압류 등의 권리·상 하자가 발생한 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 매수인에게 계약금의
배액을 즉시 배상하여야 한다.

(근저당권설정
등이 전혀 없는 경우)
47)
매도인은 계약 당시 이후 잔금 시 까지 현재의 등기부상 권리관계 상태를 그대로 유지한다.

48)
매도인은 매매계약 후 잔금 시까지 등기부등본상의 법률적인 행위(근저당권설정 등)를 일체 하지 않는다.

49)
매도인은 계약 후 잔금시 까지 계약 당시의 등기사항증명서(소유권에 관한사항, 소유권외의 권리사항) 내용을 그대로 유지한다.

50)
매도인은 계약 후 잔금 시까지 계약 당시의 등기사항 증명서 내용을 그대로 유지하여야 하며 만약에 법률상 권리 변동으로 매수인에게 불리한 손해가
발생할 경우 계약을 해지하고 계약금의 배액을 배상한다.

51) 본 계약은 현 상태에서 000은 제외 한다.

⇒ 매도인이 제외하는 물품의 종류를 꼼꼼히 기재한다. (특히 고가치의 수목 등)

 

52) 계약 당사자는 동 계약과 관련된 계약금 등 상대방에 대한 이행행위를 지체하는 때에는 이행 지체 당사자는 민법544조의 계약해제에 대한 이행최고를 포기하고, 매수인이 위약한 때에는 계약금을 포기하고, 매도인이 위약하는 경우에는 계약금의 배액을 위약금으로 배상하고, 계약은 해제하여 원상회복하기로 한다.

 

(매도인이 매수인으로부터 중도금(또는 잔금)을 받아 저당권을 말소하기로 한 경우)

53) 매수인은 중도금(또는 잔금)지급일에 매도인과 만나 00은행 000만원의 융자금을 변제하고 남은 금액을 잔금으로 지불한다.

 

54) 매도인은 잔금 청산일 날 매수인의 잔금을 받아서 근저당 총2건 채권최고액 금000만원과 지상권을 말소해 주기로 한다. 또한, 중도상환 수수료는 매도인이 부담한다.

 

55) 등기부등본상의 근저당권설정 ✱호 채권최고액 금000(00은행) 잔금 일에 매수인으로부터 잔금을 받아서 상환하기로 하며 상환 및 말소에 따른 제반 비용은 매도인이 부담한다.

 

(매도인이 중도금(또는 잔금) 지급일 전에 저당권을 말소하기로 한 경우)

56) 등기부등본상의 ✱번 근저당권설정 채권최고액 금000만원 (00은행)은 중도금(잔금) 전까지(또는 잔금과 동시에) 상환하고 말소한다.

(근저당 상환 영수증 꼭 확인. 매도인과 은행에서 만나 직접 상환)

 

57) 등기부등본·상 근저당권설정 ✱번 (채권액, 은행명)은 중도금(잔금) 전까지 상환, 말소하기로 하며, 이에 따른 제반 비용은 매도인이 부담하기로 한다. (매도인과 은행에서 직접 상환 확인할 것)

 

58) 등기부등본상의 채권최고액 금000원 00은행 근저당설정 된 상태에서의 계약이며 잔금 지불과 동시에 매도인은 전액을 매도인 비용으로 상환 말소한다.

 

59) 본 물건에 설정된 00은행 대출금(채권최고액 금000만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금 시 매도인이 변제 (잔금 일까지의 이자, 중도상환수수료(중요), 말소비용 포함) 한다.

 

☞ 금융감독원에서는 시중 은행에 포괄근저당을 금지하라고 하고 있지만 실제는 신용대출, 마이너스대출, 제3자에 보증 설정 등이 있을 경우 근저당원리금만 변제해서는 말소를 안 해주므로 사전에 은행에 말소가 되는지를 확인해야 함, 간혹 은행직원도 전화확인 시 실수하는 경우가 있음.

 

60) 매도인은 잔금일 전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.

 

[대출금 승계인 경우 특약]

61) 등기부등본상의 ✱번 근저당권설정 채권최고액 금000만원(00은행)은 매수인이 승계키로 하며 근저당권 승계일 까지 발생하는 제반 비용(중도상환수수료 포함)은 매도인이 부담하고 승계에 따른 적격 여부 및 비용은 매수인이 책임진다.

또한 위 근저당권의 실·인수 채무액은 매수인이 지급 할 잔금에서 공제하고 매도인에게 지불한다.

잔금일 전에 매도인과 매수인은 은행에 가서 채무인수약정서를 작성한다.

 

62) 본 물건에 설정된 00은행 대출금(채권최고액 금00만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금 시 매수인이 승계하기로 한다. 은행 승계 가능 여부는 매수인의 책임으로 한다.

 

63) 00은행 대출금 금 2억원을 승계하거나 말소하는 것은 매수인이 중도금일 전까지 결정하기로 하고 승계 시 매수인의 귀책사유 또는 은행의 처리 방침으로 승계하지 못하거나 감액하는 경우에는 매수인의 책임으로 한다. (말소 시 중도상환수수료는 매도인이 부담)

 

64) 매수인은 00은행 채권최고액 금00만원의 담보 대출을 승계한다.

단. 매수인의 신용 유무에 따라 금액 및 이자는 변동 될 수 있으며 승계 유무는 매수인의 책임으로 한다.

 

(매수인이 본 건의 부동산을 담보로 융자신청 하는 경우)

65) 매수인은 본 건의 부동산을 담보로 잔금 대출하여 매도인에 지불 한다

(위임장이 없는 경우 대리인과 계약 시)

66) 본 계약은 매도인000의 대리인000(관계, 주민번호)과의 계약이며, (중도금),(잔금) 지급일 전까지 계약서에 추인 날인을 하거나 위임장 및 위임용 인감증명서를 부동산에 제출한다.

 

67) 본 계약은 매도인 000의 대리인 000와의 계약이며 계약체결 이후 0000년 00월 00일 까지 위임장과 인감증명서(위임용)를 매수인에게 제공한다. (위임용 인감증명서는 본인 발급용이어야 하며 위임장도 본인이 직접 작성하여야 한다)

 

68) 공인중개사가 매도인 000와 통화하여 000에게 위임한 사실을 확인하였으며 잔금일 전까지 계약서에 추인 날인하거나 위임장과 위임용 인감증명서를 임차인에게 제공한다.

69) 매도인(000)가 부재중으로 전화(010-1234-0000)통화 후 배우자(000)와 계약을 하되 잔금일 전에 매도인(000)의 추인 받기로 하고 매수인000 계약체결에 동의 함

 

70) 공인중개사가 매도인 000와 통화하여 000에게 위임한 사실을 확인하였으며 계약금(또는 중도금, 잔금)은 매도인의 은행계좌로 송금한다.(매도인 계좌번호000-0000-0000)

 

71) 본 계약은 매수인 입회하에 매도인과 전화 통화로 신분 확인한 계약으로 매도인000의 대리인000와의 계약이며 잔금 전 까지 위임 관련서류(위임장, 인감증명)를 부동산에 제출한다.

 

(공인중개사가 위임받아 계약한 경우)

72) 본 계약은 매도인000와 전화 통화 후(통화시간 기재, 녹취로 기록) OO부동산중개사무소의 O00 대표가 위임받아 계약 체결하며, 잔금 전까지 계약서에 서명 날인하거나 또는 위임장 및 위임용 인감증명서를 부동산에 제공한다.

 

(대리인이 매도인의 위임장을 소지하여 대리 권한이 확인되는 경우)

73) 본 계약은 매도인 000의 대리인 000가 체결한 것으로 대리 권한은 별첨 위임장 및 인감증명서를 통하여 확인하였음. (위임장. 인감증명 첨부)

 

74) 본 계약은 매도인000의 대리인000와의 계약으로 위임장 인감증명서 대리인 신분증을 확인하였으며 복사하여 보관 및 교부하였고 중개의뢰인의 입회하에 위임인000와 통화하여 위임 사실을 확인하였음.

(위임장. 인감증명 첨부, 확인사항을 계약서 및 확인 설명서에 기재한다)

 

75) [대리인과 계약]

본건은 매수인의 대리인이 계약체결을 하는바 매수인 또는 대리인의 귀책사유로 본 계약이 해제되는 경우 그에 따른 모든 권리와 의무는 대리인이 모두 책임을 지기로 한다. OOOO년 00월 00일 까지 대리권 수여에 관한 일체의 서류를 제출하기로 하거나 잔금 일에 소유자와 계약서를 재작성 하거나 자필서명을 하기로 한다.

 

76) [대리인과 지분 계약]

본 건은 공유 부동산의 지분 1/2인 000와 계약체결을 하며 000가 나머지 지분 1/2인 000을 대리하여 계약체결을 하고 나머지 등기명의인과 유선으로 확인한 후 계약을 체결하는바 매도인의 권리와 의무는 대리인이 모든 책임을 지기로 한다.