2019년 양도세 비과세 정리

2019년 부동산세법 양도세 비과세 정리 

 

2019년부터 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 등의 요건이 강화되었는데요.

 

비과세의 혜택을 받으려면 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택을 2년 이상 보유하고 조정대상지역 내 주택(‘17.08.03일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다.

 

이때 보유기간 기산일은 2021.01.01.이후 양도 분부터 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산합니다.

 

다만, 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 종전방식대로 적용하는데요,

 

정부가 몇 차례의 부동산 대책을 발표하면서 1주택자 양도세 비과세 요건은 점점 까다로워지고 복잡해지고, 이로 인하여 일선 세무사들도 헷갈려하고 있는 게 현실이고, 더구나 전문가가 아닌 우리들은 더더욱 중개실무 컨설팅에서 많은 어려움을 겪고 있는데요. 오늘은 위의 내용을 조금 더 구체적으로 정리를 해봅니다.

 

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원칙적으로 1가구 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 들고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대한 양도세는 내지 않습니다. 단 비과세는 9억 원까지이고, 이를 초과하는 부분은 세금을 내야 합니다. 이때 9억 원이란 실제 매매가격(실거래가)을 의미합니다.

 

하지만 이런 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래에 설명하는 까다로운 조건을 충족해야 합니다.

 

1. 실 거주 2년 필요합니다.

 

▷ 조정대상지역에서 1가구1주택 양도세 비과세를 위해서 예전에는 없었던 2년 실거주 요건이 2017년 8·2 대책으로 생겼습니다. 실제로 그 집에 살아야 비과세 혜택을 주는 것이지요.

 

▷ 그런데 이 제도를 도입하면서 대책 발표 이전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않기로 했다. 이때 취득이라는 의미는 등기 이전은 물론 8·2대책 전에 계약금을 건넨 경우도 포함됩니다.

 

▷ 즉, 2017년 8·2 대책 이전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않아도 2년만 보유해도 1가구 1주택 양도세 비과세가 가능합니다(9억원까지). 그러나 8·2 이후에 취득한 주택은 2년을 그 집에서 실거주해야 양도세 세금을 면제받는다.

 

2. 장기 보유 특별공제 제한

 

▷ 1가구 1주택이라도 9억까지만 양도세 비과세이고, 9억 초과 부분은 양도세를 냅니다. 주택을 장기간 보유했다면 세금을 깎아주는 제도인데, 1가구 1주택에 대해서는 10년 보유 시 양도차익의 80%를 공제해주는 파격적인 제도다. 양도차익이 큰 9억 원 이상 주택이라면 놓쳐서는 안 되는 부분이다.

 

▷ 그런데 지난해 발표된 9.13 부동산 대책으로 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주 요건이 추가됐다. 즉 실거주 2년을 해야 80% 공제해주고, 요건을 충족하지 못하면 30%만 공제해 준다.

 

▷ 이 규정은 2020년 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용된다. 즉 1번 항목의 실거주 요건은 취득 시점에 따라 적용 여부가 달라지지만, 2번 항목의 장기보유특별공제는 내년 이후 양도하는 모든 주택에 적용되는 점에 주의해야 한다.

 

 

3. 1주택 기간 2년 유지

 

▷ 2019.1.7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안도 반드시 숙지해야 하는 내용이다.

 

▷ 개정안에 따르면 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다.

 

(과거 1주택이었다가 다주택이 됐다가 다시 1주택이 된 경우, 최초에 1주택 보유 시점은 합산되지 않고 마지막 양도 무렵에서의 1주택 기간이 2년을 넘겨야 한다는 점에 주의해야 하다)

 

▷ 다시 한 번 설명하면 그동안은 양도 시점을 기준으로 1가구 1주택이면 비과세 혜택을 줬다. 즉 A, B, C 주택을 보유한 사람이 전날 B, C 주택을 팔고 다음날 A 주택을 팔 경우에도 A 주택 매도 시점에 1주택자 요건을 충족했기 때문에 비과세 혜택을 줬다. 그런데 앞으로는 A 주택에 대해 세금을 면제받으려면 B, C 주택을 팔고 1주택만 남긴 상태가 2년이 지나야 한다는 얘기다.

 

▷ 이 제도는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 적용된다. 시장 혼란을 우려해 정부는 2년의 유예기간을 둔 것이다. (양도 기준일은 잔금 일 혹은 부동산 등기가 이전되는 시점 중 더 빠른 날이 된다.)

 

4. 임대사업자 비과세는 최초 거주 주택 양도하는 경우 딱 한 번

 

▷ 2019.1.7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안에는 임대사업자에 대한 양도세 비과세를 줄이는 내용도 포함돼 있다.

 

▷ 그동안은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때는 요건이 맞으면 양도세 비과세 혜택을 줬다. 횟수 제한이 없었다.

 

▷ 그런데 이번 개정으로 한 번만 가능해졌다. 즉 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 주기로 했다.

 

▷ 물론 너무 실망할 필요는 없다. 시행령 발효 이전에 취득하는 주택은 옛 규정이 적용돼 횟수 제한을 안 받는다. (취득이란 부동산 등기뿐 아니라 계약금이 오가는 것도 인정)

 

▷ 새 규정이 적용되는 경우는 새 시행령 발효 이후 취득 주택인데, 이번 시행령 개정안 발효는 2019.2월 중순경으로 예상된다.

 

5. 일시적 1가구 2주택자

 

▷ 이사를 위해 일시적 2주택자(기존 주택+신규 취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있다. (기존 주택과 신규 취득주택의 취득 시점 격차가 1년 이상 벌어져야 한다)

 

▷ 하지만 요건은 지난해 9·13대책으로 강화됐다. 즉 이전에는 신규 주택 취득 이후 3년 내 기존 주택을 팔면 양도세를 면제받았지만, 지금은 서울·세종 등 조정대상 지역은 그 기한을 2년으로 단축했다. (전국 43개 조정대상 지역 이외 지역은 기존대로 3년 안에만 팔면 됨)

 

▷ 이 규정은 이미 적용돼 시행 중이다. 따라서 양도세 비과세를 위해서는 매도 시점을 잘 따져봐야 한다. 단, 이 대책이 발표된 2018년 9·13 대책 발표 이전에 주택 분양권·입주권을 취득했거나 취득 계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.