토지매매 임대차 특약사항 제1편

토지 매매(임대차 등) 특약사항(1)

 

1. 매수인은 현 위치 및 현황의 보존 상태에서 현장을 답사하였고 개업공인중개사로부터 본 건에 대한 권리분석과 공적 장부인 부동산종합증명서 등 확인·설명 근거자료 제시 등으로 정확하게 설명을 들었으며 계약당사자는 이를 인지하고 계약서 및 중개대상물확인·설명서를 작성함. (상세내역 중개대상물확인·설명서 참조)

 

[면적 및 경계]

2. 본 계약은 계약 당시의 현황과 위치 및 지적경계 상태에서 매매 계약으로 공부상의 면적을 기준으로 소유권이전등기 하며 추후 실측 후 면적의 증감 또는 경계의 변경이 있거나 건물이 이웃 토지를 침범하거나 침범을 당한 경우라도 상호 간에 이의를 제기하지 않는다. (부동산종합증명서. 토지대장. 지적도. 토지이용계획·확인원, 등기부등본 첨부)

 

3. 매매 계약 후 현황 측량 등의 사유로 계약면적 등의 증감분이 있을 경우 계약 당시의 ㎡당 금액으로 정산하기로 한다. (이럴 경우를 대비해서 계약서에 단위면적당 금액을 기재 함)

 

4. 계약 후 지적측량에 의하여 경계 확인 후 인접·지 소유자가 점유하였을 경우 매도인 책임 하에 원상복구 하고 원상복구가 어려운 경우 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.

 

5. 계약금(중도금·잔금)은 0년 0월 0일 매도인000, 00은행, 계좌(000-00-0000)로 입금하고 영수증으로 갈음한다.

 

6. 계약금은 0년 0월 0일 매도인000, 00은행, 계좌(000-00-0000)로 입금하고 입금과 동시에 본 계약이 성립된다. (입금여부에 따라 계약 성립 여부를 사전에 협의한 경우)

 

(계약금 일부를 입금하고 난 후 계약서 작성할 경우)

7. 0년 0월 0일 입금한 계약금의 일부인 000만원은 본 계약 체결 시 계약금으로 귀속된다. (매도인000 계좌번호 기재)

 

(계약금의 일부를 지급하고 계약하는 경우)

8. 계약금 중 일부인 금000만원은 계약 시 지불하고 나머지 금000만원은 0년 0월 0일까지 매도인000(은행명, 계좌번호)계좌로 송금키로 하며, 약속 일자에 미이행이 될 경우 민법 제544조에 의한 이행최고 없이 체결된 계약은 즉시 해제하고, 매수인은 매도인에게 입금한 금000만원은 포기하며 매도인이 위약 시에는 일부 계약금의 배액을 배상한다.

 

9. 계약금 일부를 지급하기로 한 약정 일자 이전에 당사자들이 계약 해제의 의사표시를 하는 경우에는 선 지급된 계약금 일부를 위약금의 기준 금액으로 계약을 해제하고, 그 이후의 계약해제 의사. 불이행 등으로 계약이 해제될 때의 위약금의 기준 금액은 전체 계약금을 기준금액으로 하기로 한다.

 

10. 잔금이 00일 이상 지연될 경우 매도인은 중도금을 반환하고 매수인은 계약금을 포기한다.

 

11. 잔금일자는 당사자 합의에 의하여 잔금약정일 이전으로 조정할 수 있다.

 

12. 잔금 일은 매수인, 매도인 협의하여 조정 할 수 있고 협의가 안 될 시 계약서 잔금 일로 한다.

13. 부동산의 인도날짜는 상호 협의하여 변경할 수 있고 협의가 안 될 시 계약서 잔금 일로 한다.

 

14. 위 토지 지상에 있는 매도자 소유 정착물 중 특약에 명시되어 있는 부분을 제외하고 일체를 잔금 일에 매수인에게 명도하기로 한다.

 

15. 모든 인허가 사항은 매수인이 책임지기로 한다.

(위약금 외 별도로 특별손해로 배상 청구 가능한 특약)

16. 매도인은 매수인에게 받은 계약금으로 어떤 00사용처에 사용하므로 매수인은 매매계약을 반드시 이행하여야 한다.

 

(가 계약 체결 시)

17. 매수인은 계약금의 일부인 금000만원을 매도인000 은행 계좌로 입금하고 0년 0월 0일 까지 본 계약을 체결한다 (매도인 계좌번호 기재). 만약 이 날짜까지 매수인이 본 계약을 체결하지 않을 경우 이 계약금은 포기하며 또한 임대인이 위약할 경우는 받은 계약금의 배액을 배상한다.

 

[농지인 경우]

 

18. 현재 경작하는 금년의 농사는 매도인이 수확하고, 이후는 매수인이 경작하기로 한다.

 

19. 본 계약 지상의 농작물 및 건축물은 매도자가 잔금일 전까지 철거하여 주기로 한다.

 

20. 토지 지상의 현재 식재 되어 있는 농경작물은 매도인의 책임으로 수확하고 계약일 이후부터는 어떠한 농·경작물을 식재하지 못하도록 한다.

 

21. 본토지 지상의 농·경작물은 잔금 지급일을 기준으로 매수인이 인수하여 영농하기로 한다. (중요)

 

22. 매수인이 잔금일 전까지 농지취득자격 증명서를 발급 받지 못하였을 경우 본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금을 즉시 반환한다. (계약금 중개사 보관, 인·허가 사항을 매수인이 책임지기로 한 경우에는 예외)

 

23. 매수인이 잔금 지급일 전까지 농지취득자격증명을 발급받지 못 할 경우 본 계약을 무효로 하며 매도자는 기 받은 금액을 매수자에게 반환한다. 단 매수인의 착오 또는 귀책사유로 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우 매수인은 계약금을 포기한다.

​

■ 계약서 작성의 기본적인 사항

■ 계약서 작성 시 유의사항

■ 계약서 작성 요령

■ 토지 매매 계약 시 주의사항

■ 토지 임대차 계약 시 주의사항

 

토지 부동산거래계약서 작성 방법 [4]

 

■ 토지 매매 계약 시 주의사항

 

다른 부동산보다 토지는 거래 시 변수가 많기 때문에 관련 서류를 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 검토하고 현장답사를 자세히 한 후 매매계약을 하여야 한다.

 

1) 매입하려는 토지상에 무허가건물, 창고, 농작물 등이 있을 경우 토지소유자가 동일인인지 확인한다.

 

2) 현장답사를 통해 무단건축물이나 무단거주자가 있는지를 확인하고 매매계약을 할 때 토지소유자가 무단건축물과 무단거주자 문제를 해결해 주는 조건을 특약으로 한다.

 

3) 농작물은 수확기에 도달한 경우 무단 사용자에게 귀속된다.

 

4) 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우에는 지상권 설정 여부를 확인한다.

 

5) 매입하려는 토지가 맹지일 경우 차후 도로의 추가확보 가능성을 확인한다.

 

6) 매입 토지는 폭이 4m 이상인 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능하다. (각 시,도 조례에 따라 다르다)

 

7) 도로는 지적도상의 도로와 현황상의 도로가 일치하는지 확인한다.

 

8) 실제 도로로 사용하는 사실상의 관습상 현황도로가 있더라도 지적도상의 도로가 없다면 건축허가 시 도로로 인정받지 못한다.

 

9) 토지경계와 면적을 정확하게 측량해야 한다. 측량은 시, 군청 민원실에 신청하고 접수 후 1주일쯤 경과하면 측량이 시작되며 측량 후 평수와 지번이 변경되면 공부서류도 변경해야 하는데 토지대장은 민원실에서 변경하고 등기사항전부증명서와 건축물관리대장은 본인이 변경신청을 한다.

 

10) 측량신청은 계약 후 바로 하여 측량 결과에 따라 중도금 지급전에 협의를 다시 하는 것이 좋다. 만약 측량을 하지 않고 중도금까지 지급했는데 측량 결과 면적이 현저하게 차이가 날 경우 다툼의 소지가 될 수 있다.

 

11) 측량 결과 계약 면적과 실제 면적이 다를 경우에는 실제 면적에 따른 매매금액을 지급한다거나 해약하는 등의 단서조항을 특약사항에 기입한다.

 

12) 토지가 유실되는 등 면적 차이가 크게 나면 매매계약을 해제하는 조건을 단다.

 

13) 계약 후 측량을 하지 않은 경우에는 서류상의 면적으로 계약한 것이 인정된다.

 

1. 농지 매입 시 주의사항

 

1) 농지를 취득하고자 할 때는 취득 목적 등을 적은 신청서와 농업경영계획서를 함께 시·군청에 제출하고 농지취득자격증명을 받아야 한다.

 

2) 토지거래허가구역에 있는 농지를 취득하고자 할 때는 해당 시·군·구 및 인접 시·군·구에 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 가능하며 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 의제된다.

 

3) 농지 원부는 농지의 소유 및 이용 실태를 파악하여 농지 행정의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위해 작성한 자료인데 농지 원부에 8년 이상 자경한 것으로 기재되면 양도소득세의 세금감면 효과가 있으니 농지를 취득한 경우에는 농지 원부를 발급받는 것이 좋다.

 

2. 산지 매입 시 주의사항

 

1) 산지 거래는 용도지역부터 확인해야 한다.

국토를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 중복되지 않게 구분하여 지정하고 있다.

 

이중 도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집할 것으로 예상되어 토지의 체계적, 계획적 이용이 필요한 지역이며 관리지역 중 계획관리·지역은 도시지역으로의 편입이 예상되어 처음부터 제한적인 개발행위를 허용하겠다는 지역으로 잠재력이 높아 투기자들의 관심이 높고 난개발이 염려되는 미래의 도시지역 성격을 가진 지역으로 개발규제를 풀어줌으로써 이 지역 안에 있는 산지(임야)를 개발하기가 쉬워져서 토지의 가치가 높다.

 

지가는 개발 가능 여부에 따라 확연히 차이가 난다.

 

생산관리지역은 건물의 용도와 규모를 농림지역에 준하여 관리하는 지역으로 보전관리지역은 자연환경보전지역에 준하여 관리하는 지역이다. 이렇게 농림지역이나 자연환경보전지역과 비슷한 성격을 가진 생산관리지역이나 보전관리지역에서는 대지 면적이 600㎡인 건물은 거리제한 없이 건축할 수 있다. 그러므로 산지(임야)를 매입할 때는 용도지역이 무엇인지를 확인해야 한다.

 

농림지역에 있는 보전산지나 자연환경보전지역에 있는 산지는 많은 행위제한으로 개발이 어렵지만, 계획·관리지역 안에 있는 산지라면 투자가치가 충분히 있다. 특히, 주의해야 할 점은 앞으로 농림지역에 있는 보전산지와 자연환경보전지역도 점점 개발이 가능한 용도지역으로 바뀐다는 말만 곧이곧대로 믿지 말고 반드시 해당 자치단체의 담당 공무원에게 확인한 후에 매입해야 한다.

 

2) 산림의 모습이 좋거나 보전 가치가 있는 나무가 많은 경우는 산지전용허가를 받기 어려우므로 개발이 곤란하다.

 

3) 토지경계를 정확하게 확인하기 위하여 측량을 해야 하는데 산지의 경우 한겨울이나 여름에는 측량이 어렵다.

 

4) 산지의 경사도가 25도 이상이면 개발비용이 많이 들기 때문에 경사도가 15도 이하인 산지가 좋다.

 

5) 산지의 경사가 완만하고 조망이 좋은 산지를 매입하고 산지의 소유자와 수목의 소유자가 일치하는지도 확인한다.

 

6) 진입도로 상황을 확인하고 도로와 접하지 않는 맹지인 경우도 도로를 개설하여 토지의 가치를 높일 수 있는지 조사해 보아야 한다.

 

7) 관습상 현황도로는 있으나 지적도상 도로가 없는 경우 현황 도로를 이용하여 건축허가가 가능한지의 여부를 행정기관에 확인하여야 한다.

 

8) 산 입구에 수목에 대하여 명인을 한 자 명의의 팻말이 있거나 입목등기가 된 경우에는 수목의 소유주가 따로 있는 경우이니 사실 여부를 조사해야 한다.

 

9) 종중소유의 산지는 종중 총회 허락 없이 매수하면 소유권이전등기 자체가 무효로 될 수 있으므로 주의해야 한다.

 

10) 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는지 현장을 답사하여 확인한 후 묘지가 있을 경우에는 계약서에 분묘이장 특약조건을 달아 다툼의 소지를 방지한다.

 

3. 기타 특약 시 주의 사항

 

▶ 수량을 정한 매매가 되기 위한 특약 (감액청구 인정)

이 거래에 포함된 토지의 거래가격은 ㎡당 00원으로 산정한 것으로 계약면적과 지적측량을 통한 실제 면적에 차이가 있을 경우 잔금 시 이를 정산한다.

① 측량비용은 매도인(또는 매수인) 부담으로 한다.

② 측량비용은 매도인과 매수인이 공동으로 부담한다.

 

(대법원 1993.92 다 56674 판결)

공부상 표시된 면적을 그대로 표기하여 00㎡로 기재하였다면 단지 토지내역을 계약서에 특정 표시한 것에 불과함으로 그 토지의 면적을 표시하였다고는 볼 수 없다고 판시

* 계약 후 실측결과 부족면적이 있을 경우 단위면적당 금액표시를 해야 감액청구권을 행사할 수 있다.(예: ㎡당 000원)

 

▶ 매매계약 목적부동산이 토지 1필지 중 일부 매매의 경우 00㎡ 중 남측00㎡로 표기한다.

 

▶ 매매목적 부동산이 여러 필지로 구성되어 있는 경우 상기 매매 계약 목적부동산은 총00필지로서 00번지00㎡, 00번지00㎡, 총계000㎡로 표기한다.

 

▶ 분할 최소면적으로 지분 등기된 경우

예) 임야 (갑)지분등기 7215평. (을)지분 35평. (병)지분 7평

매도인 갑과 계약체결 시에는 매도인 갑은 잔금일 전까지 을. 병의 지분을 정리하고 소유권이전하기로 한다.

위반 시에는 계약금의 배액을 상환한다.

(계약체결 시 매도인 갑. 을. 병 전부 동의 받는 게 최선)

 

▶ 토지대장과 등기부등본 내용이 다른 경우

a. 소유권에 관한 내용이 다를 경우 - 등기부등본·상 소유주가 진정한 소유주.

b. 면적, 지목 등이 다른 경우 토지대장이나 임야대장에 등재된 면적이나 지목이 법적으로 인정.

 

▶ 지적 불 부합·지

측량결과 면적의 차이가 큰 경우, 지적공부와 실제상황, 현지의 경계가 일치하지 않는 토지

- 이는 제도적 모순, 운영상 문제, 측량 기술상 문제 등 여러 원인에 의해 발생

- 지적 불 부합지가 많이 발생하는 곳

주로 도로나 법정 행정구역 경계선 즉, 한쪽에서 측량을 하다보면 몰리는 쪽이 부족한 현상 일반 토지와 임야가 혼재된 지역 (임야에서 주로 발생)

- 정부 책임이나 보상 없음(근거법규 : 지적법 제24조)

 

▶ 대지권 지분 계산

OO동 산00번지 임24992㎡

공유자 지분 249920분의 41654 인 경우

(대지권의 목적인 토지면적 Ｘ 대지권비율의 분자 ÷ 대지권비율의 분모)

24992 Ｘ 41654 ÷ 249920 = 4165.4㎡(1260평)

■
계약서 작성의 기본적인 사항


계약서 작성 요령
토지 임대차 계약 시 주의사항

■
토지 임대차 계약 시 주의사항

1.
토지 임대차 계약 시 주의사항

1)
토지를 임차하여 건축을 할 경우에는 임대차기간 만료 후에 그 건물의 소유권을 누구로 할 것인가를 먼저 정해야 한다.

임대차기간
만료 후에 임차인이 건물을 철거하여 원상복구를 할 것인지 아니면 토지소유자에게 건물의 소유권을 넘겨줄 것인지를 협의하여 정해야 한다. 임대차기간
만료 후 건물의 가치를 예상하여 임대인과 임차인의 자금여력에 따라 건물에 대한 소유권을 결정하게 되는데 이 모든 사항을 사전에 세세하게 검토해
계약서에 명시해 두어야 한다.

2)
토지의 임대기간 만료 후 건물에 대한 소유권을 토지소유자가 넘겨받기로 한 경우에도 건축을 하고 처음부터 소유권을 갖는 경우와 토지임대차 기간이
끝나고 넘겨받는 경우가 있다.

a.
소유권을 건축 후 처음부터 갖는 경우에는 건물 부분에 대한 보유세를 토지소유자가 부담해야 하며
b.
소유권을 토지임대차 기간이 끝나고 넘겨받는 경우에는 소유권이전 청구권 가등기를 해 놓는다.

3)
토지를 임대하는 일은 여러 가지 다양한 문제를 야기할 수 있으며 결코 간단하지 않다.

토지의
임차인이 건축물을 건축하여 사용하다가 자금난 등으로 건축물을 사용하지 못하게 될 경우에는 많은 문제가 발생할 수 있다. 건축물이 가치가 있는
건물이라면 상관없지만 철거를 고려해야 할 정도로 낡고 더러운 상태라면 제3자에게 임대를 놓을 수도 없으므로 토지소유자에게 경제적, 정신적 손실을
입힐 수 있으므로 건축물에 대한 처분 사항 등에 대하여 계약서에 명시하여 사전에 분쟁을 예방하여야 한다.

4)
정식 임대차계약을 하지도 않고 무단으로 건물을 건축하거나 무단거주자가 있을 수 있으므로 토지소유자는 토지를 장기간 방치하는 일이 없도록 관리에도
유의해야 한다.

5)
농지나 산지의 임대 시에는 농작물이나 유실수 등의 소유 문제로 다툼이 생길 수도 있으므로 사전에 미리 약정을 해두어 분쟁을 사전에 예방하여야
한다.

A.
토지 임차기간 만료 후 임차인이 건물 철거를 하지 않는 경우

토지의
임대차 계약기간이 끝나면 건물을 철거할 것과 철거 비용도 임차인이 부담하는 조건으로 토지의 임대차계약을 맺었다. 토지의 임대기간이 종료하여
임차인에게 건물 철거를 요청했으나 임차인은 건물을 철거하지 않고 토지를 계속 임차하겠다고 버티고 있는 경우 임차인을 내보낼 수 있는 방법은
무엇인가?

토지의
임차인이 직접 건물을 건축하여 사용할 경우 토지의 임대차 기간이 종료하면 토지의 임차인은 계약갱신을 요구하거나 임대인에게 건물을 매수하라고
요구할 수 있다. 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 수락할 수도 있고 거절할 수도 있지만, 임대인이 계약갱신 요구를 거절하면 임차인은 건물의
매수를 임대인에게 요구할 수 있다.

임대인은
부당하다고 생각할 수도 있지만 대법원 판례에서는 토지의 임대차계약 당시 임차인이 지은 건물을 계약기간이 끝나면 철거하기로 약정했더라도 법적으로는
효력이 없다고 명시하고 있다. 이처럼 토지의 임차인이 직접 건물을 건축하여 사용할 경우는 추후에 불거질 건물 철거나 건물 인수 등의 문제를
고려하여 토지의 임대차계약을 해야 한다.

B.
토지의 임차인도 취득시효를 주장할 수 있는가?

계약서
없이 구두계약 후 농지를 임대하여 준 지 25년이 넘었고 임차인은 1년에 한 번씩 차지료를 통장에 입금해 주었고 수확한 농작물까지 조금씩
보내주었는데, 작년에 이어 금년에도 차지료를 지급하지 않고 있다. 임대인은 차지료를 지급할 것을 요구하였으나 차지인은 25년 이상 농사를
지었으니 토지를 시효취득 하였다고 주장하고 있다면 토지의 소유권은 누구에게 있는가?

1)
토지소유자가 관리하지 않고 오랫동안 방치한 토지를 소유권이 없는 인근 주민 등이 무단으로 점유해 사용하여 토지를 시효취득하게 되어 진정한
토지소유자가 소유권을 상실하게 되는 경우가 종종 있는데, 점유부 시효취득을 하려면 타인의 토지를 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년 이상
점유해야 하므로 타인의 토지를 점유하였다고 하여 무조건 소유의 의사를 인정받아 소유권을 취득하는 것은 아니다. 예를 들어, 토지를 매매하였는데
그 매매에 대해 무효 또는 취소 사유가 있음에도 불구하고 무효나 취소가 안 된 채 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 경우에는
시효취득을 할 수 있다.

2)
위의 경우는 토지 임대차 계약서가 없었더라도 차지료를 임차인이 지불하였으면 소유의 의사로 점유(자주점유)를 한 것이 아니므로 임차인은 시효취득을
할 수가 없다. 임대료를 지불하였다면 소유의 의사 없이 점유한 사실이 증명되어 임차인의 주장처럼 소유의 의사로 점유한 것이 아니므로 20년이든
30년이든 점유기간과 관계없이 차지료를 지급한 임차인은 토지의 소유권을 취득할 수 없고 임차인은 농작물에 대해서만 권한이
있다.

C.
타인의 토지에 식재한 수목의 소유권

임야를
매입하여 수목을 심었는데 얼마 전 옆 산지를 매입한 새 주인이라는 사람이 나타나 측량을 하더니 수목이 있는 토지가 본인의 소유라고 주장을 해서
다시 측량을 해 본 결과, 수목을 심은 땅은 본인의 땅이 아니었다면 수목의 소유권은 누구에게 있는가?

1)
부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하게 되므로 유실수는 산지 소유자의 소유에 속하게 된다. 자기가 매입한 임야가 인접
산지의 소유인지 모르고 유실수를 심었지만 유실수는 그 산지에 부합되는 것이므로 산지 소유권자에 귀속된다.

2)
유실수가 산지 소유주에게 귀속되는 경우 유실수를 심은 자는 소유권을 잃는 대신 자기가 직접 식재한 수목임을 입증하여 산지 소유자에게 부당이득
반환청구를 할 수 있다.

3)
그러나 농작물은 그 특수성을 인정하여 타인의 토지를 사용 수익할 정당한 권원이 없더라도 농작물의 소유권은 경작자의 소유에
속한다.

2.
토지 임대 시 유의사항

*
유치권 단절 특약 (계약만기 시에 유치권 문제를 차단시킬 것)

1.
임대차 계약기간 만료 시에는 본 약정 외에 쌍방합의에 대한 별도의 문서 적 특약이 존재하지 않는 한 이유 여하를 불문하고 임차인은 임대인에게
부동산을 명도 한다.

2.
임대차 기간 만료 시에는 임차인은 자기비용과 재산으로 토지의 정착물 등을 제거하여 임대차 계약 체결전의 상태로 원상회복 시켜야 한다. 만일
임대차기간 만료 시까지 본 항에 의한 원상회복 의무를 이행하지 못하면 임대인은 자비로 원상회복할 수 있고 이 경우 소요된 비용의 2배를
임차인에게 손해배상금으로 청구한다. 

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