2018.10.16개정상가건물임대차보호법

상가건물임대차보호법 정리[1]

2018.10.16. 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)이 다음과 같이 시행됐는데요.

① 계약갱신요구권
② 권리금 회수기간 보호기간
③ 전통시장 권리금 보호규정 적용
④ 상가건물임대차조정위원회

그 주요내용을 아래와 같이 세분하여 2회에 걸쳐 학습해 봅니다.

▶ 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장
▶ 권리금 회수기회 보호기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 前으로 확대
▶ 전통시장에도 권리금 관련 규정적용
▶ 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설

그런데 위 내용은 잘 인지하고 있으나 각 내용마다 시행시기·적용경우가 다르기 때문에 각 항목별로 다시 세분하여 공부해 봅니다.

1. 계약갱신요구권

상임법 제10조제2항에 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다“라고 명시하고 있고,

부칙 제2조에 “제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차에 대하여도 적용한다”라고 명시했습니다.

이는 기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초 체결하거나 갱신되는 임대차에 적용하도록 하였는데요.

그런데 법이 개정되기 전에 체결된 임대차계약의 경우, 개정법 시행 후 계약갱신을 요구할 권리가 있는지에 따라 개정법상 10년의 계약갱신요구권 적용여부가 달라질 수 있음을 주의해야 합니다.

아래에서 설명하는 계약갱신요구권 적용 주요사례를 면밀히 인지하시기 바랍니다.

예1) 2013년 10월 31일 최초로 체결한 임대차, 즉 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 없는 임대차계약의 경우입니다.

▷ 이 경우는 개정법 시행(2018.10.16.) 후 계약이 만료되는 시점에 총 임대차기간이 5년을 넘어 임차인에게 기존 법에서 보장하던 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는데요.

▷ 계약기간이 만료하더라도 갱신을 요구할 수 없으므로, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약을 갱신하지 못하면 임대차계약은 종료합니다. 하지만 상호합의 하에 법 시행 이후 갱신 내지 재계약을 체결하면, ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로 개정법이 적용되어 최초계약시점(2013.10.31.)으로부터 10년인 2023.10.30. 까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

예2) 2015년 10월 31일 최초로 체결한 임대차로 개정법 시행 후 계약 갱신, 즉 개정법 시행전 체결 임대차이나, 기존 계약갱신요구권(5년)을 행사할 수 있는 임대차계약의 경우입니다.

▷ 개정법 시행 이전 체결된 임대차로 5년의 계약갱신요구권을 갖는 상태지만, 개정법 시행 후 갱신요구권의 행사로 ‘법 시행 후 갱신되는 임대차’에 해당하므로, 최초계약시점으로부터 10년간(2015년부터 2025년까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

예3) 2018년 10월 31일 최초 체결한 임대차의 경우

▷ 법 시행일 2018년 10월 16일 이후부터 최초로 체결되는 임대차의 경우는 의문의 여지없이 최초 계약 체결시점부터 10년간(2028년 까지) 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.