상가(원룸)매매시특약사항

부연해서 추가가말씀드리면,,,

계약서는 등기사항증명서와 건축물대장을 기초로 작성하고, 중개대상물확인·설명서는 반드시 공부상 즉 건축물대장의 기재사항과 일치해야 합니다.

 

근린생활시설이라 하더라도 실제주거로 사용하면 주택으로 보게 됩니다. 따라서 매수인이 이미 주택을 소유하고 있다면 양도 시 2주택이 될 수 있으므로 조심하셔야 합니다.

 

체크 사항은 주택과 상가부분 중 어느 것이 큰지, 대출을 받을 것인지, 1세대 1주택 임대사업소득에 대한 비과세 적용대상이 되는지, 포괄양도양수가 되는지 등입니다.

근린생활시설을 주거시설인 원룸 15개로 변경한 경우는 불법건축물로 발견이 안 되어 그냥 넘어가는 경우가 있습니다. 따라서 무시하고 중개를 하셔도 됩니다.

 

그러므로 매수인과 개업공인중개사가 현장을 방문하여 확인·설명을 받았다는 내용이 계약서에 들어 있어야 합니다. 매수인이 인지하고 계약을 체결한 것으로 하면 되겠지요?

 

개업공인중개사는 근린생활시설을 불법으로 용도 변경하여 주거용으로 사용하는 경우에는 사실상 주거로 사용하고 있기 때문에 큰 문제는 발생하지 않습니다. 계약을 할 때 확인·설명을 하면 됩니다. 계약서에 ‘공부상 용도와 현황 상 용도가 다르다는 것을 인식하고 계약을 한 것임’ 이라고 하면 무리가 없습니다.

 

근린생활시설을 주거시설인 원룸 15개로 변경한 경우는 불법건축물로 발견이 안 되어 그냥 넘어가는 경우가 있습니다. 따라서 무시하고 중개를 하셔도 됩니다.

 

그러므로 매수인과 개업공인중개사가 현장을 방문하여 확인·설명을 받았다는 내용이 계약서에 들어 있어야 합니다. 매수인이 인지하고 계약을 체결한 것으로 하면 되겠지요?

 

개업공인중개사는 근린생활시설을 불법으로 용도 변경하여 주거용으로 사용하는 경우에는 사실상 주거로 사용하고 있기 때문에 큰 문제는 발생하지 않습니다. 계약을 할 때 확인·설명을 하면 됩니다. 계약서에 ‘공부상 용도와 현황 상 용도가 다르다는 것을 인식하고 계약을 한 것임’ 이라고 하면 무리가 없습니다.

 

또한, 단독주택과 근린생활시설로 건축허가를 받아 사용승인이 난 다음에 칸을 막아서 다가구형태로 원룸을 만드는 것입니다. 임의로 칸을 막아서 사용하는 것에 대해서는 나중에 원상복구명령에 의한 ‘강제이행금’을 부과하고 있는 것이 현실정입니다. 그러나 불법건축물 중개에 대하여 공인중개사에게 특별한 규제는 없습니다. 그러므로 계약을 체결할 때 확인·설명을 하였다면 개업공인중개사는 행정처분의 대상이 아닙니다.

 

확인·설명을 하였느냐의 문제이기 때문에 '공부상과 사실상 현황이 다름' 이렇게 기재를 하시면 됩니다.

또한, 단독주택과 근린생활시설로 건축허가를 받아 사용승인이 난 다음에 칸을 막아서 다가구형태로 원룸을 만드는 것입니다. 임의로 칸을 막아서 사용하는 것에 대해서는 나중에 원상복구명령에 의한 ‘강제이행금’을 부과하고 있는 것이 현실정입니다. 그러나 불법건축물 중개에 대하여 공인중개사에게 특별한 규제는 없습니다. 그러므로 계약을 체결할 때 확인·설명을 하였다면 개업공인중개사는 행정처분의 대상이 아닙니다.

 

확인·설명을 하였느냐의 문제이기 때문에 '공부상과 사실상 현황이 다름' 이렇게 기재를 하시면 됩니다.

 

   

특약사항 (상가주택 매매, 광사동 670-11번지,럭스빌)

-본 매매 대상상가주택을 현재 내,외부 현재 상태에서 매매계약이며, 매수인이 직접 현장답사하여 본 상가주택 건물 내부의 일부를 자세히 살펴본 다음 매매계약한다.

-매매계약일 현재 원룸과 1.5룸 각 호실에 설치된 옵션물품(에어컨,냉장고,세탁기,쿡탑등)은 매도자가 매수자 소유로 그대로 인계하기로 한다. 단,(투룸과 3룸 세대의 물품은 옵션물품이

아니고 매도자 개인물품이므로 제외)

-본 매매계약 대상 상가주택은 1층은 상가 1개와 2,3,4층은 합계 원룸 3실, 1.5룸 1실,

투룸1실, 3룸 2실이다.

-본 상가주택의 매매가격은 8억2천만원이며, 1층 상가부분(상가부분 토지 포함) 251,700,000원, 주택부분(주택부분 토지 포함 568,300,000원으로 정하였다.(면적비례:총면적 450.65제곱미터 )

-본 매매계약은 공부상 면적의 기준으로 한 매매계약이며, 향후 실면적과 공부상의 면적이

다소 차이가 나더라도 매수인은 매도인에게 일체 이의 제기하지 아니하기로 한다.

 

-매매대금 정산내역은 다음과 같다

매매금액 8억2천만원

대출금 2억7천만원-채무인수는 1억8천5백만원만 가능함(매수자 기준으로)

보증금 (-) 2억7천5백만원

차감 지급잔금 3억6천만원-월세와 관리비,공동전기료등은 잔금일자 기준으로 정산처리

 

-본 상가주택은 일반건축물관리대장상 첨부된 건축물현황도대로 건축허가 및 준공받은 후

1층은 제2종근린생활시설(일반음식점)138.6제곱미터로 등재되어 있으나, 2층은 1가구 111.78제곱미터로 등재되어 있으나, 원룸 3실 과 투룸 1세대로 매도자 겸 건축주가 임의로 내부개조하였으며, 3층은 건축물관리대장에 등재대로 102.98제곱미터 3룸1가구,1.5룸 1가구이며,

4층은 3룸 1가구 97.29제곱미터로 등재되어 있으나. 매도자 겸 건축주가 임의로 원,투 3룸으로 임의 개조하였는 바, 일반건축물 관리대장상에 “위반건축물”로 기재되어 있으며, 건축주가 사법적 건축법 위반 벌금부과 및 강제이행금부과로 납부하였음을 공인중개사 김영구는 매수인에게 충분히 고지 설명하였다.(본 토지는 고읍택지개발지구의 지구단위계획에 의거 3가구로 제한되어 있으므로 2,3층을 내부개조하여 가구수를 증축부분은 관련법규 위반사항임)

내부를 매도자가 임의로 개조하였으며, 이로 인하여 주차장법에 의한 법정주차대수가 부족한 상태 및 건축물관리대장상에 내,외부개조로 인하여 “위반건축물”로 등제되어 있음을 공인중개사 김영구가 매수인에게 자세하게 설명,고지하였다. 매수자는 건축물현황도가 첨부된 건축물관리대장등본을 틀림없이 수령하였다. (확인자 매수인 인)

 

 

-매도인과 매수인은 공인중개사 김영구가 중개대상물 확인,설명서(1)(주거용건축물)의 내용(중개업자 기본확인사항,중개업자 세부 확인사항,중개보수등에 관한사항)의 내용에 대하여 자세하게 설명들었음을 확인합니다.(매도인 인 매수인 인)

 

-본 매매계약 당사자는 매도인은 2인 중 이창현은 본인계약이고,또다른 1명 진정선은 이창현의 부인으로서 이창현이 위임계약이며, 매수인 2명 김동현과 정은희는 부부사이로 모두 본인계약이며, 서로 주민등록증으로 본인임을 확인하였고, 토지,건물등기권리증으로 매도인이 진정한 권리자임을 공인중개사와 매수인이 확인하였다..

-본 매매계약의 계약금등은 매도인 이창현과 진정선(부부) 중 1인인 이창현의 예금계좌(국민은행 계좌번호 664602-91-105916 예금주명 이 창현)으로 송금하기로 하고 계약금이 해당 예금계좌에 송금됨과 동시에 본 매매계약이 성립되기로 한다.

-계약금 8천만원 중 2017년 10월13일에 2천만원 2017년 10월 21일에 나머지 6천만원을

매도인 중 1인인 이창 현의 에금계좌로 송금하기로 한다.

-본 매매계약의 잔금일자는 일단2017년 12월 29일로 정하되 매수자가 소유 중인 경기도

용인시 기흥구 동백중앙로 177 소재 오피스텔과 양주시 삼숭동 569 소재 성우아파트 중

하나만이라도 매도가 되면 잔금 충당이 가능하지만 만약 잔금일까지 두 개 모두 매도가

되지 아니할 경우에는 잔금일자에 1억원은 지급하고 부득이 나머지 잔금 중 일부금액(1억8천만원) 지급을 두 개 중 하나가 매도될 때까지 매도자는 잔금 영수를 연기해주기로 한다.

(매도자 이 창현 인 진 정선 인)

 

-중도금 및 잔금을 약정한 기일에 매수인이 매도인에게 지급하지 아니하면, 본 계약은 해제되는 것으로 하고, 매수인은 계약금을 포기하기로 하고 나머지 금액은 매도인이 매수인에게

반환하기로 한다.

-본 매매계약은 매도인,매수인이 위약할 경우 각 귀책사유에 따라 손해배상금기준으로 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 매매계약을 해제하기로 한다.

-본 매매계약의 잔금일 현재 임대차계약 진행 중인 내용은 주택임대차보호법등 관련법에 의거 매수인이 기존과 같은 조건 그대로 승계,인수하기로 한다.다만,임차인이 승계하는 것을 원하지 아니할 경우에는 강요할 수는 없고 그때는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임대차계약을 종료,해지할 수 있기로 한다.(대법원 1998. 9. 2일자 98마100결정 참조)

본 매매의 잔금액에서 정산하기로 한다.

-계약일 현재 임대 현황은 다음과 같다(임대차계약서 모두 첨부)

호수별 원투룸 보증금 월세액 관리비 계약기간 월세송금일 선,후납 임차인

1층 상가 101호 1,500만 100만-- 2017. 5.17 말일 선불 박개연

(묵시적갱신 1년간)

201 투룸 7,000만 전세 2만원 2019. 2.15 16 후불 임경원

202 원룸 3,500만 전세 2만원 2019. 9.16. 17 후불 전성영

203 원룸 (공 실)---월세시-------- 보증금 300만원 월세 30만원정도)

204 원룸 3,000만 전세 2만원 2018 .2. . 후불

302 3룸 8,000만 전세 2만원 2017. 4..26)묵시적갱신) 박하나

301 1.5룸 4,500만 전세 2만원 2017. 9.29 (묵시적갱신 2년) 이기선

401 3룸 주인 거주 ---새로운세입자올 때 매수인과 협의 이사하기

합 계 2억7천5백만원 100만원

 

-401호 주인세대 에 대한 새로운 임차인과의 계약은 매도인과 매수인이 협의하여 이사날짜, 임대차기간, 계약여부를 협의하기로 한다.

즉,매도인이 이사나갈 수 있게 매매대금 중에서 이사나갈수 있는 자금을 미리 맞추어 준다면 매도인은 이사 나갈수 있기로 하고 새로이 맺는 임대차계약(임대차계약조건등의 문제협의)은 매수인의 책임하에 계약하기로 한다. 부동산 중개보수,월세수입등은 매수인의 비용부담,수익으로 하기로 한다.

-위 임대차계약내용에서 만약, 일부세대가 본 매매계약 잔금일자 이전에 임대차종류

(전세 또는 월세)변경 및 전,월세의 보증금액과 월세금액의 사정변경이 발생할 경우에는 매도자가 매수자와 협의하여 결정하도록 하고 본 매매계약의 잔금일에는 잔금일 당시 상태 그대로 인계인수하기로 한다. (203호 공실 또한 같은 방법으로 조치하기로 한다)

 

-각 세대별 전입내역을 양주2동사무소에서 전입세대열람확인서를 교부받아 전입일자별로

임차인을 확인하고, 임차인외의 전입자는 매도인이 본 매매계약의 잔금일자이전에

주민등록직권말소신청하기로 한다.

-월세 및 관리비는 잔금일자 전일까지는 매도인이 수령하되 본 매매계약의 잔금일자부터는

매수인의 수입이 되도록 일할계산하여 매도인이 매수인에게 일괄 정산해 주기로 한다.

-관리비가 잔금일자에 연체 중인 세대는 연체상태 그대로 정산,인계하기로 한다

-공동전기료,계단청소비등 관리비는 잔금일전일 기준으로 정산하기로 한다.

-본 상가주택에 대한 대출금 2억7천만원 중 매수자 기준으로 1억8천5백만원만 국민은행 고읍지점에서 확인한 결과 채무인수가 가능하다고 매수자가 통보받고서 본 계약을 하는 것이다.

-본 상가주택에 부과되는 각종 제세공과금(공동전기료,KT인터넷요금등)은 본 상가주택매매계약의 잔금일전일까지는 매도인이 부담하기로 한다.

-각 세대별로 관리비는 공동전기료,계단청소료 건물외부청소료조로 매월2만원씩를 수납하는 것임을 매도자는 매수자에게 고지하였다.

-인터넷 설치와 TV수신은 임차인(각 세대별)이 임차인들이 개별적으로 신청하는 것이다.

-본 상가주택매매계약의 잔금일에 불구하고 매도자와 매수자가 서로 협의할 경우에는 잔금일자를 조정할 수 있기로 한다.

 

-한국토지주택공사에서 분양 당시 정한 용도등의 제한 사항

-건폐율 60%, 용적율 200%

-건축 허용 용도

-점포용 주택(비주거부분의 용도는 건축법시행령 별표 1 제3호 및 제4호의 규정에 의한 근린생활시설 중불허 용도 외의 용도로 하며,1층이하에 한하여 건축연면적의 40%이내에서만 허용) *단,지하층은 주거용도 불허

-불허 용도

-허용 용도외의 용도

-“국토의 계획 및 이용에 관한 법률” 및 “양주시 도시계획조례”에 의거 용도지역내에서 건축할 수 있는 건축물외의 용도

-“학교보건법‘등 기타 법령에 의해 토지에 불허되는 용도

-단란주점,안마시술소,안마원,장의사,제조업소,옥외철탑이 설치된 골프연습장

건축선: 건축한계선:중로 2류변 이상 -1미터(단,단2,단3의경우 제외)

기타: 가구수: 3가구 이내(단, 1층부를 근린생활시설로 사용하지 않을 경우 5가구이내

 

-매수인은 각 임차인에게 월세 송금계좌를 잔금일 이후 변경하도록 통보하기로 한다.

(전월세계약서 원본을 매수인 보관계약서에 첨부. 공인중개사와 매도인은 사본 첨부)

-공동전기료는 본 매매계약의 잔금일에 정산하여 매도자가 부담하기로 한다.

-매도인은 본 매매계약일 익일까지 양주시청에 가서 건물현황도가 첨부된 건축물관리대장을

발급하여 공인중개사에게 제출해주기로 한다.

-본 상가주택의 전면주차장 진입을 위해서 양주시장으로부터 도로점용허가를 받았음에 따라 매년 부과되는 2017년도분 도로점용료는 본 매매계약의 잔금일자를 기준으로 정산하여 잔금일자부터 해당되는 도로점용료는 매수인이 매도인에게 정산 지급하기로 한다.

매수인은 본 매매계약의 잔금일 이후 소유권이전등기 경료 후에 양주시청 도로과에 가서 인감증명서, 인감도장, 매매계약서, 등기부등본,주민등록증을 지참하여 도로점용에 대한 명의 변경조치를 하기로 한다.

-지방세법에 의거 본 상가주택에 매년 부과되는 2017년도 재산세(건물 및 토지분)는 2017년 6월1일 현재 소유자기준으로 부과되므로 당연히 매도인이 추후 전액 부담하여야 한다.

-본 특약사항에 기재되지 않은 사항들은 민법, 주택임대차보호법,국토의 계획 및 이용에

관한 법률, 동법 시행령,동법 시행규칙등, 부동산거래 관련법, 조례등에 따르기로 한다.